El Gobierno nacional presentó ayer un nuevo esquema para reactivar el crédito hipotecario, con el objetivo declarado de facilitar el acceso a la vivienda propia y, al mismo tiempo, dinamizar al sector de la construcción. El anuncio generó reacciones tanto del sistema financiero como de la industria de la construcción, que en líneas generales coincidieron en calificarlo como “un paso positivo”, aunque remarcaron que el verdadero desafío pasará por ampliar su escala.
El esquema se denomina “Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario” y prevé un monto total de $2 billones, provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses. Los recursos se canalizan a través de depósitos a plazo fijo en pesos, ajustables por UVA más un interés adicional, que los bancos licitan entre sí. Los fondos obtenidos deben destinarse exclusivamente a créditos hipotecarios para personas humanas, orientados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.
El programa contempla dos tramos de depósitos. El primero tiene un plazo de un año, con una tasa mínima de UVA más un interés adicional de 2,50%. El segundo se extiende por cinco años, con una tasa mínima de UVA más un interés adicional de 4,50 por ciento. Cada licitación tendrá un monto de $200.000 millones y cada entidad financiera podrá ofertar hasta el 20% del total convocado. Una vez constituido el depósito, los bancos cuentan con un plazo de 90 días corridos para aplicar esos fondos al otorgamiento de créditos hipotecarios. La primera licitación bajo este esquema está prevista para la semana próxima.
Las condiciones de los créditos hipotecarios
Además de regular el fondeo, el programa fija condiciones para los préstamos que las entidades otorguen con esos recursos. La tasa que se le puede cobrar al tomador tiene un techo de UVA más 7,50 por ciento.
En cuanto al plazo, los créditos deben tener una duración mínima de 15 años, sin un límite máximo único establecido en la presentación oficial. También se fijó un tope para el monto de cada préstamo, que no podrá superar el equivalente a 150.000 UVA, una cifra cercana a los USD 200.000 al tipo de cambio actual, aunque el monto promedio de los créditos hipotecarios históricamente ronda los 80.000 dólares.
Un ejemplo concreto: cuánto cuesta la primera cuota
Para dimensionar el impacto del programa, el Ministerio de Economía difundió un ejemplo con números concretos. Se trata de un crédito equivalente a USD 80.000, destinado a financiar una propiedad valuada en 106.667 dólares. El préstamo cubre el 75% del valor del inmueble y equivale a $120.920.000 al tipo de cambio oficial. Para este caso, Economía utilizó un plazo de 25 años y una tasa de UVA más 7%, es decir, medio punto por debajo del techo fijado para el programa.
Bajo esas condiciones, la cuota inicial de ese crédito asciende a $865.098. Se trata del primer pago de una financiación a 25 años cuyo capital se ajusta por UVA, por lo que el valor de las cuotas no permanece fijo en pesos a lo largo del préstamo, sino que evoluciona a medida que avanza la inflación. El ejemplo oficial no incluye en ese cálculo otros gastos asociados a la operación, como los relacionados con la escritura o los trámites bancarios.
El Ministerio también difundió el ingreso familiar necesario para acceder a ese crédito. Con una relación entre cuota e ingreso del 25%, el cálculo oficial arroja un ingreso neto mensual de $3.460.391 para el grupo familiar. Según explicó Caputo durante la conferencia, esto implica que una pareja en la que cada integrante perciba un ingreso de bolsillo cercano a $1,7 millones podría acceder a un crédito de USD 80.000 bajo las condiciones del ejemplo.
Qué dijeron los bancos
La respuesta del sistema financiero fue en general favorable. Desde la Asociación de Bancos Argentinos (Adeba), que preside Javier Bolzico, calificaron al programa como positivo porque “asegura rendimientos reales positivos para el FGS durante toda la inversión” y, al mismo tiempo, “canaliza recursos de largo plazo hacia el crédito para vivienda”. La entidad también destacó que el esquema es competitivo entre los bancos participantes.
El CEO de Banco Supervielle, Gustavo Manríquez, sostuvo que “la falta de oferta hipotecaria explica parte del rezago del país en materia de crédito respecto de otros países de la región”. Señaló que la medida llega en un momento oportuno porque dinamiza a industrias y pymes vinculadas a la refacción y la construcción de viviendas, y remarcó el impacto social que puede tener para quienes hoy alquilan y buscan acceder a una propiedad propia.
Otras fuentes bancarias consultadas bajo reserva coincidieron en el diagnóstico. Una de ellas señaló que el mecanismo le asegura al FGS un retorno real positivo al invertir a largo plazo fondos que por su naturaleza tienen ese horizonte, y recordó que en la mayoría de los países el crédito hipotecario se financia con fondos de pensiones y de la seguridad social. Otro banco de primera línea consideró que se trata de una medida que el sector venía reclamando, aunque planteó que “sería preferible que el FGS pudiera comprar directamente cartera hipotecaria” o que la tasa de interés no resultara tan ajustada. De todos modos, la calificó como un buen punto de partida para la reactivación del crédito.
La mirada del sector de la construcción
Desde la industria de la construcción también se manifestaron a favor de la iniciativa. Una fuente del sector, consultada bajo reserva, consideró que “la medida va en la dirección correcta” y recordó que era un reclamo que se venía realizando junto con otros actores vinculados al desarrollo inmobiliario, referido a la necesidad de que los bancos contaran con fondeo proveniente del FGS. La misma fuente remarcó que, a partir de ahora, el desafío pasará por “generar mayor volumen de crédito para que la operatoria llegue a un universo más amplio de familias”.
En ese sentido, el propio esquema oficial da cuenta de los límites iniciales de la medida. La primera licitación, por $200.000 millones, forma parte de un programa total de $2 billones que, según las estimaciones oficiales, tendría capacidad para cubrir la demanda de entre 17.000 y 18.000 familias. El Gobierno espera que ese impulso se complemente con la flexibilización de los créditos en dólares para empresas y con el avance de obra pública, entre ella la licitación de 9.000 kilómetros de corredores viales que, según anticipó Caputo, estarán en construcción para comienzos de octubre.
Respecto de la flexibilización del crédito en dólares para personas jurídicas, el presidente del Banco Central, Santiago Bausili, había adelantado semanas atrás que no debía esperarse un “boom” de este tipo de financiamiento. Según explicó en una presentación de la Fundación FIEL, no existen en el corto plazo condiciones para un salto abrupto en la demanda de créditos en esa moneda, aunque reconoció que la nueva normativa puede habilitar operaciones que antes no resultaban viables. El Banco Central estableció que solo las personas jurídicas pueden acceder a este tipo de préstamos, por un monto de hasta el 15% de los depósitos bancarios, bajo normas macroprudenciales orientadas a controlar los riesgos de la operatoria.
