El estado de California iniciará la aplicación, desde el 1 de julio de 2026, de la ley SB 79, que autoriza la construcción de más de un millón de viviendas en zonas urbanas próximas a estaciones de tren y paradas de autobús rápido, limitando las restricciones locales sobre el desarrollo habitacional. La normativa afecta a los principales condados metropolitanos y busca responder a la crisis de vivienda, según documentos oficiales de la Legislatura californiana.
De acuerdo con la oficina del gobernador Gavin Newsom y la documentación disponible en el sitio oficial de la Legislatura de California, la ley SB 79, Abundant and Affordable Homes Near Transit Act, fue promulgada en octubre de 2025. Su entrada en vigor marca un cambio relevante en las políticas de zonificación y pretende incrementar la oferta de vivienda cerca de nodos de transporte público en condados como Los Ángeles, San Francisco, Alameda y San Diego. La agencia Reuters y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California han confirmado que la medida busca facilitar el acceso a servicios y empleos, además de mitigar la presión sobre los precios inmobiliarios.
La aprobación de la SB 79 surge como resultado de décadas de restricciones y altos costos de construcción, factores que han limitado el desarrollo de viviendas y han provocado que los precios y rentas en California estén entre los más elevados del país. El Departamento de Vivienda estatal ha señalado que la falta de suficiente oferta habitacional es un elemento central en la persistente crisis del sector, lo que ha generado dificultades para residentes de ingresos bajos y medios.
¿Qué es la ley SB 79 aprobada en California?
La SB 79 es una ley estatal que regula el desarrollo de viviendas de alta densidad cerca de estaciones de tren, terminales de ferry y paradas de autobús rápido. Según el texto oficial de la Legislatura de California, la normativa obliga a las ciudades de los condados urbanos más grandes a permitir la construcción de edificios residenciales de mayor altura y densidad en un radio de hasta 800 metros (media milla) de los principales nodos de transporte público.
El objetivo, según la oficina del gobernador Gavin Newsom, es “aprovechar la inversión pública en transporte y facilitar que más habitantes accedan a empleos y servicios sin depender del automóvil”, según declaraciones institucionales recogidas por medios locales. La ley se aplica a los condados que cuentan con al menos 15 estaciones de tren de pasajeros, como Los Ángeles, Orange, San Diego, Alameda, San Francisco, San Mateo, Santa Clara y Sacramento.
¿Cómo funcionará la SB 79 para la construcción de viviendas?
La SB 79 establece que los proyectos residenciales que cumplan con los requisitos estatales deben recibir aprobación, incluso si las normativas locales lo restringen. La ley define distintos niveles de altura y densidad según la cercanía al transporte público:
- Edificios de hasta nueve pisos junto a estaciones de tren pesado.
- Edificios de hasta siete pisos a una distancia de un cuarto de milla de los nodos de transporte.
- Edificios de hasta seis pisos a media milla de distancia.
Estos parámetros buscan aumentar la densidad habitacional en áreas tradicionalmente dominadas por viviendas unifamiliares, según la Legislatura estatal y el Departamento de Vivienda. Las autoridades locales solo podrán rechazar proyectos si no cumplen con requisitos técnicos, ambientales o de seguridad, tal como lo establece la propia ley.
¿En qué ciudades de California se aplicará la ley SB 79?
La SB 79 se aplicará en los principales condados urbanos que cumplen con el requisito de tener al menos 15 estaciones de tren de pasajeros. De acuerdo con el texto oficial y reportes de la agencia Reuters, los condados incluidos son:
- Los Ángeles
- Orange
- San Diego
- Alameda
- San Francisco
- San Mateo
- Santa Clara
- Sacramento
En estos territorios, las ciudades deberán modificar su normativa de zonificación o aplicar directamente los lineamientos de la SB 79 a partir de julio de 2026. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario supervisará la implementación y resolverá disputas entre los gobiernos locales y el estado.
¿Qué requisitos deben cumplir los nuevos desarrollos habitacionales?
De acuerdo con la ley, los proyectos deben tener al menos cinco unidades residenciales y una densidad mínima de 30 viviendas por acre. La ley también establece que los desarrollos deben situarse en terrenos ya zonificados como residenciales, comerciales o de uso mixto.
La SB 79 incorpora cláusulas para evitar el desplazamiento de inquilinos y la demolición de viviendas sujetas a control de renta. Tampoco se permite aplicar la norma en áreas de alto riesgo, como distritos históricos, zonas de incendios o lugares vulnerables por inundaciones, según el texto oficial y el análisis del Departamento de Vivienda.
¿Qué excepciones y protecciones contempla la SB 79?
La ley incluye protecciones para edificios históricos y zonas patrimoniales. De acuerdo con la Legislatura de California, los desarrollos no podrán afectar propiedades con valor histórico reconocidas a nivel local, estatal o federal, y tampoco se permitirá la demolición de más de dos unidades bajo control de renta en un mismo proyecto.
Una iniciativa complementaria, AB 2576, se encuentra en trámite para ampliar las protecciones sobre distritos históricos y monumentos, según lo publicado en la web oficial de la Legislatura y reportado por medios locales.
¿La ley SB 79 obligará a construir vivienda asequible?
La SB 79 no impone la obligación de que todos los nuevos proyectos sean de vivienda asequible, aunque establece mínimos para desarrollos de más de diez unidades. Según el Departamento de Vivienda, los municipios podrán mantener o aumentar los requerimientos locales de vivienda para sectores de menor ingreso, pero la ley no fija un porcentaje obligatorio estatal para todos los desarrollos. Los proyectos pequeños quedan exentos de esta disposición.
De acuerdo con la oficina del gobernador y la agencia Reuters, el efecto sobre la asequibilidad dependerá de cuántos proyectos se concreten y de la velocidad de ejecución, así como de otros factores como los costos de construcción y la disponibilidad de financiamiento. La administración estatal reconoce que el impacto en los precios de la vivienda será progresivo y no inmediato.
¿Cómo cambia la relación entre el Estado y los gobiernos locales?
La SB 79 reduce la capacidad de los gobiernos locales para vetar proyectos de vivienda cerca del transporte público. Las ciudades podrán presentar planes alternativos de desarrollo, siempre que cumplan con los criterios mínimos estatales y reciban el visto bueno del Departamento de Vivienda. Si no lo hacen, deberán aplicar directamente los lineamientos de la ley estatal.
El texto legal especifica que los gobiernos locales podrán revisar propuestas, pero solo podrán rechazar proyectos por razones técnicas justificadas. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario tendrá un papel central en la supervisión y resolución de controversias.
¿Qué efectos se esperan en el mercado inmobiliario de California?
Según el Departamento de Vivienda, la aplicación de la SB 79 podría desbloquear zonas para construir más de un millón de viviendas en los principales centros urbanos. Este aumento en la oferta habitacional busca mitigar la presión sobre los precios, aunque las autoridades estatales reconocen que los efectos se percibirán a mediano y largo plazo.
El gobierno de Gavin Newsom sostiene que la iniciativa permitirá aprovechar mejor la infraestructura existente, promoverá el uso del transporte público y reducirá el tráfico vehicular. El seguimiento a la aplicación de la ley y la colaboración de los gobiernos locales serán determinantes para medir el impacto real en el acceso a la vivienda y la movilidad urbana.
¿Qué deben saber los residentes y desarrolladores sobre la SB 79?
A partir del 1 de julio de 2026, los residentes de los principales centros urbanos de California observarán transformaciones en sus barrios, con la llegada de nuevos edificios de departamentos y condominios cerca del transporte público. El Departamento de Vivienda estatal recomienda a los desarrolladores consultar los mapas y lineamientos disponibles en la web oficial para identificar las zonas elegibles.
Las autoridades han abierto canales de consulta y presentación de proyectos, y se espera un incremento en el número de solicitudes durante los primeros meses de implementación. El proceso será monitoreado por el estado, que resolverá posibles conflictos y garantizará el cumplimiento de los derechos de los residentes actuales.
