El Senado avanzó con la media sanción del proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, para cambiar las reglas que rigen las acciones de desalojo de inmuebles urbanos y rurales.
Según el Gobierno, este “agiliza los procesos judiciales para recuperar inmuebles ocupados ilegalmente o frente a incumplimientos contractuales, fortaleciendo la protección del propietario sin dejar de resguardar a las personas en situación de vulnerabilidad”.
La iniciativa, que todavía requiere la aprobación de la Cámara de Diputados para convertirse en ley, tiene como principales puntos lo siguientes:
- Se agilizan los procesos de desalojo mediante el procedimiento sumarísimo.
- Se habilita la restitución anticipada del inmueble cuando exista verosimilitud del derecho.
- Se fortalecen las herramientas para desalojar ocupaciones ilegales.
- Se simplifican las notificaciones y diligencias judiciales.
- Se incorpora un procedimiento especial para casos de falta de pago y vencimiento de contrato.
- Se mantiene la protección de menores, personas con discapacidad y adultos mayores mediante la intervención de los organismos competentes, sin paralizar el proceso judicial.
Respecto al primer punto, se dispone que todas las acciones de desalojo se realicen a través de un juicio sumarísimo, con plazos más breves que los del procedimiento tradicional. Según el abogador Eduardo Bonis, puede demorar dos meses o menos.
La acción podrá ser iniciada por cualquier persona que acredite un derecho o interés legítimo afectado. Alcanzará a inquilinos, subinquilinos, ocupantes precarios, intrusos y cualquier otro ocupante obligado a devolver el inmueble. También podrá aplicarse cuando quienes ingresaron legalmente a la propiedad incumplan las condiciones de uso acordadas o entren en mora según el contrato vigente.
Desalojo, intimación y desocupación
Cuando el desalojo se solicite por falta de pago o vencimiento del contrato, el propietario podrá pedir la desocupación inmediata del inmueble bajo caución juratoria, siguiendo los plazos y condiciones acordados entre las partes. Si se demuestra que obtuvo esa medida ocultando información o documentos sobre la relación de alquiler o pagos realizados, podrá recibir una multa de hasta 10 veces el último alquiler mensual a favor del inquilino.
En los desalojos por falta de pago de alquileres de viviendas, el propietario deberá intimar previamente al inquilino a regularizar la deuda y otorgarle un plazo mínimo de 10 días corridos para pagar, indicando el lugar de pago. La notificación será válida incluso si el inquilino se niega a recibirla o si no pudo concretarse por causas atribuibles a él.
Bonis explicó que una vez vencido ese plazo, el inquilino tendrá que devolver el inmueble. En paralelo, el propietario debe iniciar el juicio. Es decir, el desalojo funciona de manera anticipada al proceso judicial. En caso de que la Justicia determine que no hubo falta, el inquilino deberá ser indemnizado por el propietario y puede comenzar una demanda por daños.
El especialista precisó además que se admite únicamente prueba documental (recibo o comprobante de transferencia) y pericial. En el caso de esta última, se tiene que nombrar un perito, lo que puede demorar el proceso. Un ejemplo es la verificación de falsificación de recibos.
Devolución: llave, deudas, inspección judicial
El locador no podrá rechazar la entrega de las llaves ni condicionarla, aunque podrá reclamar eventuales deudas pendientes. Si se niega a recibirlas, el inquilino podrá realizar una consignación judicial y los gastos del trámite quedarán a cargo del propietario. En ese caso, dejarán de generarse alquileres u obligaciones adicionales desde la notificación de la entrega de llaves.
Si el desalojo se inicia por cambio de destino del inmueble, daños, obras perjudiciales o uso abusivo o indebido, el juez deberá realizar una inspección judicial antes de notificar la demanda. La visita deberá concretarse dentro de las 72 horas de la primera resolución y contará con la presencia de un defensor oficial para identificar a los ocupantes del inmueble con sus datos personales.
En los casos en que haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de vulnerabilidad, el juez deberá dar intervención a los organismos de protección correspondientes antes de ordenar el desalojo. Además, deberá otorgar un plazo de hasta 10 días para garantizar una alternativa habitacional transitoria, sin suspender el avance del proceso.
