En un mercado inmobiliario que viene demostrando un alza por la reactivación del crédito hipotecario UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) y una demanda latente que empieza a activarse, la eliminación del cepo cambiario fue el empujón que faltaba.

Desde el lunes de la semana pasada, el mercado opera sin restricciones tras seis años, y se estableció un esquema de bandas para el dólar que se moverá entre los $1000 y $1400. Este cambio no solo impacta en la dinámica de las operaciones, sino también en el valor efectivo de las propiedades, especialmente las que se adquieren mediante crédito hipotecario.

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Según los datos más recientes del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, las escrituras crecieron un 94% interanual en febrero, y los precios de publicación suben un 8,8% en los últimos 12 meses, de acuerdo a Zonaprop. Pero ahora, con un dólar oficial más competitivo y previsibilidad cambiaria, el valor en pesos de las propiedades en dólares bajó de manera significativa en pocos días. Es decir que se necesitan menos pesos para hacer el cambio a dólares y efectivizar la operación.

Cómo impacta la salida del cepo en el precio de una propiedad

“Es una señal positiva saber que no se seguirá disparando hacia arriba la cantidad de pesos que vas a necesitar para los mismos dólares”, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Según el especialista, la apertura cambiaria reduce la incertidumbre y el costo en pesos de las propiedades, lo que facilita el acceso al crédito, disminuye las exigencias de ingresos para calificar y reduce las cuotas.

Esto ocurre porque, hasta que el último día del cepo, el tipo de cambio utilizado para calcular los préstamos era el dólar MEP, que el viernes 11 de abril cerró en $1362,74. Hoy, con el dólar oficial en torno a los $1125 (al cierre de ayer martes 22 de abril), el precio de una propiedad financiada cae significativamente en pesos.

Nuevo dólar oficial: este es el impacto en los créditos hipotecarios sin el cepo

Un ejemplo claro es el siguiente: una persona quiere comprar una propiedad de US$100.000 con crédito hipotecario.

• El viernes 11 de abril, con dólar MEP a $1362,74, necesitaba: $136.274.000
• Hoy, con dólar oficial a $1125,54: $112.554.000

Esta cuenta revela una diferencia a favor del comprador: $23.720.000 menos, solo por el tipo de cambio utilizado. Es decir, alrededor de un 18% menos en pesos.

Sin embargo, no hay que olvidar que esta baja en pesos aplica principalmente a las compras con crédito hipotecario, que hasta ahora se realizaban con el dólar MEP. Es decir, la baja no responde a una caída en el valor de las propiedades en dólares, sino al cambio en la cotización utilizada para la operación.

Por otro lado, si se toma como referencia el dólar oficial, que es el tipo de cambio sobre el que ahora se permite operar libremente, la situación fue muy distinta en los primeros días tras la salida del cepo: el último día del cepo, el dólar oficial cotizaba a $1097,5, y el primer día sin restricciones abrió en $1250, lo que implicó una devaluación inmediata del 14%. Aunque en los días posteriores el valor volvió a niveles cercanos a los previos (como los actuales $1125), el impacto inicial marcó un ajuste de precios.

En otras palabras, si se analiza en términos del dólar oficial, hubo una suba del valor en pesos cercana al 14% en el arranque del nuevo esquema, que luego se corrigió parcialmente. Esto demuestra que el impacto en el mercado puede variar según el tipo de operación y el momento de compra.

Esta situación puede acelerar las decisiones de los compradores, especialmente mientras el dólar se mantenga dentro de la banda baja. Y también puede generar que los propietarios ajusten los valores en dólares si perciben que la demanda se reactiva más rápido de lo esperado.

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Cuánto cuesta una propiedad en la ciudad

En números concretos, de acuerdo al último informe de Zonaprop, un monoambiente medio de 40 m² tiene un valor de publicación de US$105.360. Por su parte, un dos ambientes de 50 m² promedia los US$126.988, mientras que un tres ambientes de 70 m² alcanza los US$174.473.

Al hacer el análisis por barrio, tomando como referencia una unidad de dos ambientes, Puerto Madero se mantiene en el podio de los más caros, con un valor de US$6095/m². Le siguen Palermo y Núñez, con US$3341/m² y US$3143/m², respectivamente. Del otro lado, Lugano es el barrio con los precios de publicación más bajos, con valores de US$1121/m². Nueva Pompeya (US$1428/m²) y Parque Avellaneda (US$1529/m²) completan el ranking de barrios más económicos.

Cuánto cuesta escriturar: todos los gastos en abril 2025

El segmento de las casas conforma un tema aparte. El metro cuadrado se encuentra por debajo de los departamentos, en US$1756. En marzo subió 0,5% y acumula un incremento del 1,9% en el primer trimestre del 2025. Si la mirada es interanual, subió un 4,9% en los últimos 12 meses, 3,9 puntos porcentuales por debajo del aumento en el precio de los departamentos que fue de 8,8%.

En números, una casa con tres dormitorios tiene un precio medio de US$291.065, mientras que una de cuatro dormitorios se ubica en US$468.204.