En un mercado que poco a poco se va recuperando por varias variables que aparecieron en la ecuación, como la suba del precio de las propiedades y el aumento de las operaciones de compraventa, existen otros fenómenos desconocidos que anticipan que los valores seguirán en ascenso.

El 2024 cerró con casi 55.000 compraventas en la ciudad de Buenos Aires, lo que implica un crecimiento del 35% comparado a 2023, y el mejor diciembre en 17 años, con 7667 operaciones. Y este año arrancaron aún mejor: enero registró un incremento del 93,7% en las operaciones de compraventa en CABA en comparación con el mismo mes del año anterior; mientras que en febrero el crecimiento interanual fue del 94% y en marzo tuvo un crecimiento de 39,7% con respecto a marzo 2024 y de un 10,6% en relación al mes anterior. La suba en los valores de publicación no se queda atrás: acumulan un casi un 10% de aumento en los últimos 12 meses.

La icónica zona porteña que promete tener los proyectos de lujo más emblemáticos de la ciudad

Y por si fuera poco, el crédito hipotecario sigue ganando participación en las ventas. El 2025 registra en el primer trimestre casi 3000 operaciones con hipoteca, cuando el año pasado no habían llegado a 250. En CABA ya una de cada cinco compras de propiedades se hace con hipoteca.

Ahora bien, brokers consultados por LA NACION revelaron algunos datos que consolidan esta tendencia.

1-¿Cómo se encuentra la oferta de propiedades?

Uno de los indicadores que anuncia buenos augurios y que fue señalado como esencial por varios jugadores del sector es el tiempo de absorción de la oferta de propiedades en venta. “En 2022 había 165.000 unidades en venta en CABA; hoy son 103.000, pero por el ritmo que vamos, probablemente en septiembre de este año bajemos a 65.000, es decir, niveles de stock del 2017”, reveló Issel Kiperszmid, titular de DYPSA Group, en un evento que realizó recientemente Reporte Inmobiliario, la plataforma especializada en real estate que congrega a actores del sector para hablar de datos y proyecciones del mercado.

El desarrollador explicó que, si construir hoy no es rentable, dado el importante aumento de los costos de construcción (acumula una suba del 108% desde octubre de 2023, según números de Zonaprop), el aporte de viviendas al stock será lento.

Al mismo tiempo, la demanda es creciente: el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles en febrero fue de 1,6 años, ubicándose más de seis veces por debajo del máximo (10,3 años a mediados del 2020) y “también por debajo del histórico, que es de tres años”, dice Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima. En otras palabras, en febrero se necesitaban 1,6 años para lograr vender todas las propiedades ofertadas en ese momento en Zonaprop, mientras que a mediados del 2020 ese número ascendía a más de 10 años, según cifras del Radar Inmobiliario.

Efectivamente, si se buscan las propiedades en construcción en venta en Zonaprop, el número puede ser preocupante: 1613 departamentos y casas en CABA. “Eso muestra que hay poco stock en construcción o, por lo menos, habla de que si existen más propiedades en pozo, los desarrolladores no las están publicando, por el alto precio que tienen”, analiza Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

Esta es la ciudad argentina más barata para comprar o alquilar un departamento

Kiperszmid explica que, si a esto se suma el hecho de que hay expectativas de que el precio del metro cuadrado siga subiendo (el metro cuadrado de publicación acumula una suba del 8,8% en los últimos 12 meses), hay propietarios que optan por no publicar sus inmuebles todavía, realidad que lleva a que la oferta siga bajando.

2-¿Los dueños tienen apuro por vender?

“Hoy hay propiedades que se reservan en dos días y también tenés tres o cuatro personas interesadas en comprar la misma propiedad. Eso no se veía antes”, reveló Ariel Champanier, CEO del grupo Remax Premium Argentina, en el evento de Reporte Inmobiliario, aludiendo a la alta demanda que existe hoy por la compra de propiedades.

Este creciente interés en los inmuebles llevó a un cambio de tendencia en un índice del mercado inmobiliario: el apuro en la venta. Según el Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias de la red inmobiliaria Selectia, el porcentaje de personas que deben vender con cierto apuro fue aumentando con los años, pero en el 2024 bajó. En el 2019 se ubicaba en 14%, en 2022 llegó al 31% y en el último año se ubicó en 16%.

“Hoy es más atractivo alquilar, una de las razones que explica que no haya tanto apuro en vender”, explica Balayan. Efectivamente, la rentabilidad de los alquileres en CABA se ubica en 5,26% bruto anual, según datos de Zonaprop. Hoy se necesitan 19 años de alquiler para recuperar la inversión, 11,2% menos de lo requerido un año atrás.

3-¿Los precios de cierre aumentaron más que los valores de publicación?

A pesar de que los valores de publicación del usado subieron 5,14% en 2024, según Zonaprop, y 6,2% según Reporte Inmobiliario, entre febrero 2024 y febrero 2025, otra variable del mercado muestra una realidad que sorprende.

Este es el país más barato de Sudamérica para vivir con alquileres y alimentos a bajo costo, en abril 2025

Si se analizan sólo los valores de publicación del usado, subieron 5,14% en 2024, según Zonaprop, plataforma que realiza un promedio del metro cuadrado en CABA, tomando los valores de un dos ambientes), y 6,2% según Reporte Inmobiliario, en febrero 2024 a febrero 2025, plataforma que toma un valor promedio de los usados de uno a tres ambientes en CABA. Ahora bien, si la mirada se pone en los precios de cierre, crecieron más del doble con respecto a lo que aumentaron los valores de publicación.

En números, el valor de publicación relevado por Zonaprop aumentó 5,14% en 2024, mientras que los de cierre crecieron 11,7% en el mismo año, según el relevamiento del ROI. Otra comparación válida es lo que sucedió también entre febrero 2024-febrero 2025: los precios de cierre aumentaron 17,7% -dato de Reporte Inmobiliario, Remax y CEMA-, mientras que la suba del valor de publicación relevado por Zonaprop en el mismo periodo fue casi la mitad (7,53%) -todos datos correspondientes a los inmuebles usados-.

4-¿Los dueños ya no negocian el precio de las propiedades?

En el mercado no sólo aumenta la demanda por las propiedades, sino que también la forma de negociar está cambiando. El rango de contraoferta se refiere a la diferencia entre los precios de publicación de las propiedades (los valores que se muestran en los portales inmobiliarios donde se ofrecen inmuebles) y lo que finalmente terminan pagando los compradores, luego de que tenga lugar la negociación del precio. En este sentido, el índice de precios de cierre o de m² real cuenta con información sobre los valores concretos en los que se pactan las operaciones en el mercado inmobiliario. Estos números permiten tener la referencia del valor real promedio del metro cuadrado y establecer el rango de diferencia con relación al promedio publicado.

Qué alimentos disparan el azúcar en sangre y por qué hay que evitarlos

Hoy, este índice está debajo del mínimo histórico (5%). Según el relevamiento realizado por la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina, en conjunto con Reporte Inmobiliario, los márgenes de contraoferta se ubicaron en un promedio de 4,18 % en febrero.

En otras palabras, los dueños ya no están dispuestos a regatear los precios. Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria homónima, que vende sobre todo propiedades en zona norte, explica que él observa que la negociación hoy es casi inexistente y asegura que “hace dos años era normal escuchar contraofertas del 10%,12% o 15%, hoy, un porcentaje grande de las ventas se cierra al valor de la publicación”.

Sergio Weber, presidente en Coldwell Banker en Argentina, Uruguay y Paraguay, comparte la mirada de Salaya y señala: “Hay muchos casos en que se termina vendiendo el inmueble al precio de publicación, porque hay propietarios que no bajan ni un peso el valor al momento de la negociación”. Además, agrega que, en algunos casos, contó con propietarios que llegaron a arrepentirse de la operación, devolvieron la seña y tuvieron que pagar la multa por incumplir (que implica hacer un pago por el mismo valor en que estaba la seña). De todas formas, señala que, en muchos casos hay regateo, aunque ahora el precio suele bajar entre un 5% y un 4%, mientras que un año atrás esa diferencia ascendía al 15%.

5-¿Las propiedades seguirán subiendo?

Aunque en los últimos 12 meses los valores de publicación crecieron 8,8%, todavía tienen mucho por aumentar. ¿La razón? Entre 2019 y 2023 los valores de publicación bajaron un 24%, pero en ese mismo periodo, “los precios de cierre disminuyeron un 50% en términos reales”, comparte Achával y agrega: “Esto muestra que todavía hay mucho margen por aumentar, ya que siguen a niveles del 2006, algo que muestra, además, lo atractivo que continúan siendo los valores”.

Las últimas operaciones de compraventa muestran que la demanda todavía se encuentra ávida de incorporar metros cuadrados. La venta de propiedades en 2024 superó en un 35% al 2023. Si se toma el último dato publicado por el Colegio de Escribanos porteño, en marzo se realizaron 4747 escrituras en CABA, lo que habla de un crecimiento del 39,7% con respecto al mismo mes del año anterior. En enero registró un incremento del 93,7% en comparación con el mismo mes del año anterior y en febrero el crecimiento interanual fue del 94%. El crédito hipotecario no se queda atrás, ya que en marzo casi el 20% de las escrituras fueron hechas con hipoteca, un fenómeno que podría seguir empujando hacia arriba las ventas.