La oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires aumentó 5,39% durante el último mes y un 189,77% desde que el DNU derogó la Ley de Alquileres, con un volumen considerado estable y acorde al mercado actual, según un informe privado. Del total de la oferta, el 96,01% corresponde a departamentos, lo cual muestra una amplia disponibilidad para quienes buscan alquilar en la capital.
El trabajo confirmó que la distribución de la oferta para alquiler se concentra en seis barrios: Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero. Estos barrios explican el 59,75% del total de las publicaciones, siendo Palermo el líder, con un 24,53% de la oferta total y un incremento del 1,51% mensual.
La mayor concentración en estos barrios refleja un fenómeno de localización específica, donde la demanda sigue alineada con zonas tradicionales y con alta densidad de servicios.
Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado del Colegio Inmobiliario porteño, explicó a Infobae que el incremento de casi un 190% en la oferta de alquileres residenciales desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023 se debe a la libertad contractual que permite dicho decreto. “Permite pactar libremente el plazo del contrato, que generalmente es de 24 meses, y ajustar el valor más de una vez al año, algo que antes no era posible en un contexto de alta inflación. Este cambio generó un retorno significativo de la oferta al mercado”.
En cuanto al valor, los precios de los alquileres para vivienda están a la baja en términos reales desde enero hasta octubre de 2024, según el Observatorio. En promedio, la baja fue del 38,6%, lo que implica que el aumento de los precios se encuentra por debajo de la inflación, con una caída del valor real de los alquileres.
Actualmente en CABA se estima que hay 16.000 departamentos como parte de la oferta, y más de la mitad están en pesos. En contraste, en noviembre de 2023 había solo 6.000, y el 95% estaban en dólares
En algunos contratos ya se observan reducciones nominales, y es cada vez más común que los propietarios acepten contraofertas de los inquilinos, lo que indica un ajuste hacia una mayor flexibilidad contractual.
Desde el segmento reconocen que esta negociación facilita un acuerdo entre ambas partes, logran un pacto equitativo.
Predilectos
Los contratos de alquiler en pesos y a 24 meses son los preferidos tanto por inquilinos como por propietarios. En la mayoría de los casos, se acuerda un ajuste cuatrimestral bajo el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el Indec, o el Índice para Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.
La rentabilidad anual bruta promedio de los alquileres para vivienda es del 5,62% para contratos iniciados en enero de 2024, tomándose como referencia departamentos de dos ambientes en zonas promedio y el dólar MEP. Este porcentaje refleja una recuperación, atribuida en gran parte a la baja del tipo de cambio, y destaca al sector inmobiliario como un resguardo de valor.
Chej Muse explicó: “El aumento en la rentabilidad bruta del alquiler para vivienda, que alcanzó el 5,62% anual en promedio, se debe principalmente a la baja del tipo de cambio, lo que implica una revaluación del peso. Otro factor relevante es que el ajuste del valor dejó de ser anual sin la Ley de Alquileres y se realiza ahora, en la mayoría de los casos, de manera cuatrimestral, lo cual favoreció al incremento en la rentabilidad”.
La situación también provoca que el público inversor regrese para adquirir viviendas con el fin de destinarlas al alquiler.
Propiedades y créditos
De acuerdo al análisis, los departamentos con valores de venta por debajo de los USD 130.000 lideran las operaciones de compra venta en CABA.
El récord de 5.987 escrituras formalizadas en octubre dinamizó el mercado inmobiliario. En los últimos seis meses, el promedio mensual es de 5.034 escrituras, lo cual indica que el mercado está en buen camino. Este dinamismo se debe al impulso de los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales.
Se espera que los precios suban en los próximos meses, lo que, según Chej Muse, “representa un buen momento para tomar la decisión de compra, ya que actualmente se pueden adquirir más metros cuadrados que en el futuro”, dijo.
Permisos de obra
En octubre se otorgaron 73 permisos para obra nueva, lo que representa un incremento del 14,06% respecto al mes anterior. Esta cifra muestra un repunte en la actividad de la construcción, aún con costos más altos que hace un año.
La superficie registrada para obra nueva durante este período alcanzó los 174.383 metros cuadrados, con un aumento del 55,8% en comparación con el mes anterior.
“Este incremento significativo en la superficie sugiere que los proyectos aprobados tienen un mayor alcance y escala, lo cual podría impactar en la oferta futura de propiedades”, amplió Chej Muse.
El barrio de Palermo lideró tanto en cantidad de permisos otorgados, con 8 permisos que representan el 10,96% del total, como en superficie registrada, con 36.283 m2, equivalentes al 20,81% del total.