Luego de cinco años de casi inexistencia de los créditos hipotecarios en la Argentina, desde abril 22 bancos lanzaron sus líneas para que más personas puedan acceder a su vivienda propia. Y, si bien en los últimos meses varias entidades mejoraron las condiciones y requisitos de sus préstamos debido a la competencia que genera el propio mercado entre las entidades, hay bancos que continúan ofreciendo nuevas propuestas para atraer a mayores clientes.

La novedad de la última semana es que una entidad bancaria presentó una propuesta de créditos para remodelación, ampliación y finalización de vivienda única y permanente con un sistema de amortización que se caracteriza por tener cuotas decrecientes. Se trata de la nueva línea de préstamos personales del Banco Ciudad que permite acceder hasta $100 millones en un plazo máximo de 120 meses bajo el sistema de amortización alemán, en el cual el componente de capital es constante en cada cuota y los intereses disminuyen a lo largo del tiempo, generando cuotas decrecientes en UVAs. Es decir, el valor de la cuota mensual es menor en UVAs a medida que se amortiza el capital, porque tiene cuotas escalonadas: la primera es la más cara y va bajando mes a mes (la amortización del capital es más alta al comienzo).

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Los nuevos préstamos para remodelar, ampliar y/o finalizar viviendas tienen dos tipos de tasa:

• Una del 8,5% para los casos en los que la obra genere eficiencia energética, por ejemplo, incremento del aislamiento en los componentes existentes de la envolvente de un inmueble, instalación de ventanas con doble o triple vidrio (DVH), sistemas de control solar: toldos o cortinas, instalación, reemplazo, mantenimiento y reparación de sistemas de climatización (calefacción, ventilación y aire acondicionado) y de calentadores de agua utilizando tecnologías de alta eficiencia.
• Para el resto de los casos la tasa es del 9,5%

Un ejemplo para la tasa del 8,5% sería así: para una remodelación de baño y cocina con la instalación de un termotanque de alta eficiencia se podrían solicitar $10 millones y la primera cuota sería de $164.000 para el plazo de 120 meses (valor de la UVA al 21/10/24), mientras que el ingreso necesario sería de $820.000.

Mientras que, en el caso de la tasa del 9,5% el ejemplo sería el siguiente: si se solicitan $10 millones en 120 meses la cuota inicial sería de $173.000 y el ingreso necesario debe ser superior a $865.000.

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La mayoría de las entidades que ofrecen créditos hipotecarios cuentan con líneas destinadas a remodelación, refacción y ampliación, pero están dentro del sistema de amortización francés, al igual que para la compra de primera y segunda vivienda.

En el sistema de amortización alemán (como es el caso de la nueva línea del Banco Ciudad), el costo de amortización es constante durante todo el periodo, el interés de cada cuota varía mes a mes y el valor de la cuota mensual es decreciente, es decir, cada cuota incluye siempre el mismo monto de capital, pero los intereses van disminuyendo a medida que se hacen los pagos y baja el saldo de la deuda. Es ideal para quienes pueden asumir pagos más altos inicialmente, ya que las cuotas bajan más rápidamente a lo largo del tiempo.

En cambio, el sistema francés tiene una estructura de cuotas fijas (aunque en los créditos UVA, estas cuotas se ajustan según la inflación). En cada cuota, se paga una parte de capital y una parte de intereses, y al inicio del crédito, los pagos están compuestos mayormente por intereses, mientras que el capital a pagar aumenta gradualmente con el tiempo. En estos casos, la deuda puede crecer rápidamente si la inflación es alta.

Requisitos y condiciones de la nueva línea del Banco Ciudad para remodelación, ampliación y finalización

• Beneficiarios: personas físicas mayores de 18 años, que acrediten el sueldo en la entidad
• Destino de los fondos: remodelación, ampliación y finalización de vivienda de única y permanente
• Monto máximo a presar: hasta $100 millones
• Plazo: hasta 120 meses
• Moneda: UVA (Unidad de Valor Adquisitivo)
• Financiación: hasta el 50% del valor de la vivienda y hasta el 100% del presupuesto de obra presentado
• Tasa de Interés: UVA + 8,5% Fija en caso de remodelación, ampliación y finalización de vivienda única y permanente si la misma genera eficiencia energética; o UVA + 9,5% Fija en caso de remodelación, ampliación y finalización de vivienda única y permanente
• Relación cuota – ingreso: 20% de los ingresos netos del solicitante
• Sistema de amortización: alemán
• Garante: el solicitante pueda sumar la figura de un garante a los efectos de poder computar los ingresos para el monto prestable.