“Mi casa está en venta pero nadie viene a verla porque recién iniciamos la sucesión”, dice Laura, 46 años, vecina de Vicente López. “Quiero comprar un departamento que me encanta pero me informaron que aún no iniciaron el juicio sucesorio y no quiero comprarme un problema”, se lamenta Diego, 42 años, comerciante.
Para la mayoría de la gente, comprar una propiedad en sucesión o con un dueño fallecido es “un dolor de cabeza”. Sin embargo, con el asesoramiento legal adecuado puede ser una oportunidad para conseguir una rebaja sustancial en el precio de compra. ¿Por qué? Existe una figura legal poco conocida: la “cesión de derechos hereditarios “.
Entender cómo funciona puede ser clave a la hora de comprar una propiedad en sucesión.
¿De qué se trata?
Es un acto jurídico por el cual los presuntos herederos ceden sus derechos a un tercero para que ocupe su lugar en la sucesión del fallecido, o sea el titular del inmueble a ceder. Se hace por escritura pública o sea que necesariamente interviene un escribano publico. Esto quiere decir que quien vende avanza con la venta y le cede sus derechos hereditarios a quien compra y quien se ocupará de hacer la sucesión.
¿Cómo se formaliza?
Mediante un documento firmado por escritura pública, los presuntos herederos de una persona fallecida, ceden los derechos que poseen sobre una o varias propiedades inmuebles del causante (se denomina así a quien falleció).
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¿Cuándo se puede hacer?
Los herederos pueden (de común acuerdo) ceder a un tercero los derechos que tienen en la herencia del fallecido y esa persona (cesionario) se presenta en el expediente sucesorio (o incluso puede iniciarlo) en nombre de los cedentes o sea que los “reemplaza” en sus derechos sobre un inmueble en sucesión.
¿Quiénes pueden ceder?
En principio los herederos de una persona fallecida y siempre debe hacerse antes de que se dicte la Declaratoria de Herederos.
¿Quiénes pueden ser cesionarios?
Cualquier persona física o jurídica que desee adquirir un inmueble.
¿Puede mejorarse el precio?
Se trata de un acto oneroso, o sea que se paga como si fuera una compraventa. Por esa razón, el precio de la operación podrá negociarse y lograr que sea inferior ya que hay que tener en cuenta que el comprador asume los gastos y honorarios de la sucesión cedida a su favor.
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¿Dónde se hace?
Puede realizarse en cualquier lugar del país pero necesariamente debe contar con la intervención de un escribano.
¿Qué efectos tiene?
El cesionario pasa a ocupar “el lugar” de los herederos en el juicio sucesorio y los cedentes respecto de ese inmueble ya no tienen derecho alguno.
¿Cuál es el costo de una cesión?
Para determinar el valor de la cesión, el escribano toma en cuenta el valor fiscal y el valor comercial y en base a eso, determina los gastos y honorarios. En principio, el costo notarial lo debe pagar la parte cedente (vendedores) pero por los usos y costumbres se puede pagar a medias.
¿Por qué puede abaratar el costo de la compra?
Porque el comprador (o sea el cesionario) debe iniciar o continuar el tramite sucesorio que implica: gastos, honorarios de abogado, tasa de justicia y otros gastos generales.
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¿Cómo se hace para que el cesionario ponga la propiedad a su nombre?
Como el adquirente del inmueble queda “en lugar” de los herederos, debe continuar el proceso sucesorio y luego de que el juez dicte la Declaratoria de Herederos y se paguen los gastos (tasa de justicia, sobrepasa, etc), solicitará la inscripción a su nombre en el Registro de la Propiedad de la zona donde se encuentre el inmueble.
¿Tiene los mismos efectos que una escritura de compraventa?
Si, en cuanto al resultado, tiene los mismos efectos.