Desde su lanzamiento, a fines de abril de 2024, la vuelta de los créditos hipotecarios revolucionó al mercado inmobiliario argentino. Tras casi cinco años con una oferta prácticamente nula, el relanzamiento de los préstamos UVA por parte de 23 bancos marcó un punto de inflexión que revitalizó al sector.

Esta reactivación del mercado se reflejó en el aumento del número de operaciones de compraventa concretadas: en noviembre de 2024 se cerraron 5755 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, más de un 41,5% que en el mismo periodo del 2023, de acuerdo a los datos aportados por el Colegio de Escribanos porteño que ilusionan a los referentes, quienes esperan que el año cierre con un piso mínimo de 52.000 escrituras, el mejor número desde 2018. De esas transacciones, casi el 16% (950 escrituras) se realizaron con hipoteca, lo que evidencia la influencia de los nuevos créditos en la actividad del mercado.

Sin embargo, tras un inicio prometedor, en el que el 2024 cerró con US$830 millones en créditos hipotecarios UVA otorgados, de los cuales US$240 millones corresponden a diciembre -el máximo desde mayo de 2018, cuando fueron US$445 millones-, de acuerdo a datos aportados por la consultora Empiria en base al Banco Central de la República Argentina (BCRA) y al Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC); el fin del año pasado marcó un freno en la cantidad de préstamos otorgados. Este cambio responde a que 11 bancos ajustaron sus condiciones, incrementando principalmente la Tasa Nominal Anual (TNA) y, en algunos casos, acortando los plazos o modificando los montos a otorgar.

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En el caso de los préstamos UVA, las cuotas y el saldo de deuda se calculan en función de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), cuyo valor se ajusta por inflación a través del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Aunque esta indexación permite que los créditos sean una opción viable en economías inflacionarias, las tasas elevadas encarecen los préstamos y frenan el dinamismo del mercado.

La gran pregunta que surge en torno a estos cambios es: ¿qué impacto tienen en las cuotas del crédito?

Para responder a este interrogante, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explica que “en el monto de la cuota de un crédito hipotecario va a impactar más la tasa que ofrece el banco que el plazo en el que se solicite”. Esto significa que las subas de tasas hacen que los préstamos sean menos accesibles para quienes buscan financiación en la compra de su casa propia. Por lo que, mientras más baja sea la tasa, “más barato” es el préstamo.

A partir de tasas menores, califica más gente, pero, al subir la tasa, aumenta el filtro inicial. Esto es así porque para acceder a un crédito hipotecario se debe considerar que la cuota inicial no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante o del grupo familiar, aunque en algunos bancos, la relación cuota-ingreso puede ser del 30%. Entonces, al subir la tasa, también sube el valor de la cuota inicial, por lo que se necesitará un ingreso demostrable mayor. Este punto es que el que puede dejar a una persona fuera de la posibilidad de acceder.

“La explicación lineal de la suba de tasas es que, por un lado, hay una gran demanda que creció muy rápido y, por otro es que fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos, ya que se trata de préstamos con tickets muy altos”, explica Federico González Rouco, economista especializado en el mercado de viviendas de Empiria Consultores, quien aclara que aunque no se trate de tasas tan altas, “está llegando a un punto de stress la primera ola de financiamiento” y ahora precisan de herramientas como la titulación de carteras o securitización, medios que hacen posible la financiación a largo plazo y que se concretan en fondos de retiro, seguros de pensión, entre otros. “Hoy en la Argentina eso no existe, implica una sofisticación financiera muy grande, pero que podría potenciarse por la salida del cepo, que agranda la capacidad de financiamiento, ya que abre las puertas a inversores extranjeros”.

“En definitiva, estos cambios muestran que el crecimiento abrupto de solicitudes en estos meses encuentra desafíos en el sistema financiero y entonces se está haciendo más restrictivo el acceso al crédito”, agrega González Rouco.

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Los bancos que modificaron sus condiciones: desde suba de tasas hasta el monto que otorgan

A continuación, un detalle de los cambios más relevantes aplicados por los bancos que modificaron sus condiciones:

1. Bancor: elevó su tasa del 4,9% al 6,9% para clientes con cuenta sueldo y redujo el financiamiento de la propiedad del 100% al 75%
2. BBVA: incrementó la tasa del 5,5% al 6,5% para clientes con cuenta sueldo
3. Brubank: subió la tasa al 9% para cuenta sueldo (antes 5,5%) y al 14% sin cuenta sueldo (antes 8%)
4. Banco Ciudad: aumentó el monto máximo a prestar de $250 millones a $350 millones, pero subió la tasa del 5,5% al 6,9%
5. Galicia: incrementó la tasa del 5,5% al 7% para cuenta sueldo y del 7,5% al 9% sin cuenta sueldo
6. Hipotecario: redujo el plazo máximo de 30 a 20 años, fijó un tope de $250 millones y aumentó la tasa al 9,5% (antes 6,9%)
7. ICBC: subió la tasa del 5% al 6,9% para cuenta sueldo y del 7,5% al 8,9% sin cuenta sueldo, ampliando el plazo a 20 años
8. Macro: elevó la tasa al 6,5% para cuenta sueldo (antes 5,5%) y al 8% sin cuenta sueldo (antes 7%)
9. Patagonia: aumentó el monto máximo de $250 millones a $320 millones, con una tasa que pasó del 4,9% al 5,4%
10. Santander: incrementó la tasa del 5,5% al 7%
11. Supervielle: Redujo el plazo de 30 a 15 años, subió la tasa al 8,5% (antes 5,5%) y disminuyó el financiamiento del 80% al 70%

Un caso aparte es el del banco Credicoop. Esta entidad, a pesar de que no modificó sus condiciones, decidió retirar la oferta de su página web.

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La pregunta que surge ahora es si las subas de tasas continuarán afectando el mercado hipotecario en 2025 o si los bancos optarán por mantener condiciones más accesibles para sostener la recuperación. En un contexto inflacionario, donde los UVA representan la única opción viable, la evolución de las tasas será clave para determinar el futuro del sector.