En noviembre último, tras la disolución del plan Procrear, el Gobierno anunció la “hipoteca de bien futuro”, un instrumento que permite acceder a un crédito hipotecario para viviendas en construcción con la sola presentación de un boleto de compraventa.

La medida, que hasta ahora parecía haber quedado en un simple anuncio, comenzó a mostrar operatividad a partir de una reciente resolución de la Comisión Nacional de Valores (CNV), que reglamenta la modalidad de registración de los boletos de compraventa de departamentos y viviendas en desarrollo, y los contratos para las hipotecas divisibles que prometan la entrega de dominio sobre un inmueble futuro.

La operatoria alcanza a departamentos en pozo y viviendas en barrios cerrados en etapa de construcción. La normativa de la CNV busca darle a este tipo de contratos entre privados la publicidad establecida en Código Civil y Comercial de la Nación, para dotarlos de seguridad jurídica.

Roberto Silva, presidente de la CNV, destacó que “es muy importante el desarrollo del crédito hipotecario para los argentinos”. Por eso, agregó, “estamos felices de informar este tipo de normativas que lo impulsa, a la vez que hace crecer el desarrollo del mercado de capitales”.

Hasta ahora, para comprar una vivienda con crédito hipotecario era indispensable que el inmueble tuviera “título perfecto”, es decir, escritura. La nueva figura hace que ese impedimento ya no exista y habilita a los bancos a otorgar créditos con hipotecas divisibles. Esto se traduce en la posibilidad de que un desarrollador que construya un edificio de viviendas o desarrolle un barrio cerrado con financiación, vaya transfiriendo a los adquirentes, a medida que venda las unidades, la porción de deuda correspondiente a cada una de ellas.

Eso permitirá, por un lado, liberar al desarrollo de ese porcentaje de endeudamiento sin necesidad de tener que cancelar el crédito completo, y por otro, permitirle al comprador el acceso al inmueble con una financiación hipotecaria a largo plazo.

La punta de lanza fue el Banco Ciudad. La entidad ofrece una línea de créditos para la compra de viviendas en pozo o en etapas iniciales de construcción en la Ciudad de Buenos Aires, aplicable al esquema de “hipoteca divisible o hipoteca de bien futuro”.

Primeros proyectos

Funcionarios de la entidad bancaria confirmaron a LA NACION que se están presentando los primeros proyectos para el análisis técnico. Se trata de desarrollos en Balvanera, Barracas, La Boca, Saavedra, Núñez y Villa del Parque. De prosperar las solicitudes presentadas, serán los primeros seis barrios de Buenos Aires impactados por esta medida que, según señalan los expertos del sector, no solo repercutirá positivamente en el mercado inmobiliario y en la actividad de la construcción, sino que, además, permitirá que muchas personas puedan financiar a largo plazo su nueva vivienda.

Entre los requisitos, el banco exige que la compra sea para vivienda única y de ocupación permanente, y que se trate de unidades de propiedad horizontal desde el pozo que integren proyectos inmobiliarios en la Ciudad de Buenos Aires, de pequeña a mediana escala, con mayoría de unidades de hasta 70 metros cuadrados cubiertos.

El financiamiento que otorga el Banco Ciudad es a un plazo máximo de 20 años. Finalizada la obra, el crédito alcanza hasta el 75% del valor de venta del inmueble y hasta un monto de $350 millones. Según fuentes de la entidad, habrá propuestas flexibles y adaptables a cada persona que dependerán, entre otros factores, de la etapa del proyecto en la cel interesado busque sumarse. Los préstamos son UVA (Unidad de Valor Adquisitivo, que se va actualizando según la inflación) y se suma una tasa de interés fija. Para desarrollos ubicados en el área céntrica y polígonos del sur de CABA, hay una tasa de interés preferencial.

Desde la entidad afirman que tienen gran entusiasmo con esta línea, en tanto permitirá acercar el crédito a largo plazo a una mayor cantidad de público con demanda genuina de vivienda. Agregan que estos créditos están pensados tanto para las familias como para los jóvenes. Por eso, no se les exige ingresos mínimos a los solicitantes, sino que se adapta el crédito a la relación cuota/ingreso de cada interesado. Y se permite que haya dos garantes o avales por titular.

Consultado por este medio, uno de los desarrolladores con proyectos en Villa del Parque y Devoto destacó que esta línea de crédito permitirá comprar en pozo con un adelanto de entre US$10.000 y US$15.000, más cuotas mensuales ajustables por el Índice de la Construcción (CAC) durante la ejecución de la obra. Una vez finalizada -en un plazo de entre uno y tres años- está previsto que el comprador continúe la financiación en relación directa con el banco.

De este modo, quien desee tomar un crédito hipotecario aplicable a este instrumento, además de pautar las condiciones con el desarrollista, deberá precalificar ante la entidad bancaria, que definirá en base a las particularidades de cada caso, los términos de la financiación a otorgar.

Expectativas en el mercado

De momento, el resto de las entidades financieras consultadas esperan mayor una regulación de la nueva herramienta para lanzar hipotecas divisibles, mientras que, para la adquisición en pozo, el Banco Hipotecario ofrece créditos para comprar unidades en dos desarrollos específicos: “Huergo” y “Mercado del Plata”. Esta línea si bien no está vinculada al nuevo formato jurídico, ofrece financiación a largo plazo, compuesta por dos etapas: 30% durante la construcción, y el saldo a partir de la entrega de la unidad.

Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliario de Argentina (CAMESI), expresó en diálogo con LA NACION que “este instrumento novedoso es sumamente positivo y dinamizador del mercado inmobiliario. La experiencia internacional es exitosa y será muy útil para la Argentina; permitirá a los desarrolladores obtener financiamiento en etapas incipientes y a los compradores acceder a propiedades con crédito a largo plazo.”

Explicó que el sector tiene una gran expectativa en el uso de esta herramienta, puesto que desde la pandemia los desarrollos en pozo fueron muy difíciles de vender. “Los edificios se terminaban y quedaban un año y medio sin vender -afirmó-. Este nuevo instrumento va a empujar muchísimo las operaciones, y la gente va a poder comprar en pozo a un valor por metro cuadrado muy conveniente, que en dos años, al culminarse el desarrollo, será significativamente mayor.”

En cuanto a la implementación, indicó que “el mayor desafío está ahora en manos de los bancos, que deberán adquirir una gimnasia para la instrumentación de los créditos, que demandará adoptar mecanismos de control y garantías, para dotar a las operaciones de seguridad jurídica.” Y agregó: “Serán claves las buenas prácticas que los bancos apliquen en materia de compliance, no solo a nivel general, sino también local, en cada sucursal, puesto que cada provincia tiene sus particularidades y las condiciones y requisitos exigibles en una provincia podrían diferir en otra.”

Con este marco normativo, más allá de las cuestiones operativas que puedan ir regulándose, se espera un escenario propicio para que los bancos avancen con la instrumentación de la herramienta jurídica, y que el financiamiento de proyectos inmobiliarios sea una opción accesible para desarrolladores y, en consecuencia, una alternativa de crédito a largo plazo para quienes decidan comprar una vivienda “en pozo”.