Los precios de los alquileres de las propiedades publicadas en los sitios inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires registraron un aumento en el valor de publicación del un 3.4% en el mes de octubre, un punto menos que el que habían registrado el mes pasado (4.4%) y lo hicieron por debajo de la inflación (3.5% en septiembre, el último relevado), según el índice que todos los meses publica Zonaprop.
Este fenómeno se produce en un contexto marcado por la vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) impulsado por el presidente Javier Milei en diciembre, un conjunto de medidas que marcaron un cambio radical en la regulación en el mercado inmobiliario por la derogación de la ley de alquileres.
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A su vez, un dato clave es que el volumen de oferta actual es 3.1 veces superior al registrado en febrero 2023 y se ubica alrededor de 170% en lo que va del año. “El mercado de alquileres sigue buscando un valor de equilibrio y en lo que va del año el precio de publicación de la oferta cayó en términos reales”, comparte Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. Los analistas concuerdan con que esta reducción se debe a una estabilización del mercado inmobiliario en el que los propietarios se adaptaron a las nuevas reglas establecidas por el DNU y volvieron a volcar sus unidades al alquiler.
Los nuevos contratos de alquiler acumularon una suba de precio de 105,3% en los últimos 12 meses, avanzaron por debajo de la inflación que fue del 209% en septiembre de 2024 y por debajo del ajuste del ICL (227,14%) hasta el momento. Este último, es el índice por el que se ajustaron en forma anual los contratos firmados bajo la ley derogada por el DNU.
“El aumento en el precio de los alquileres tiene relación con la evolución de la inflación. Actualmente el precio de los nuevos contratos corre al mismo ritmo que los datos del IPC (Índice de Precios al Consumidor)”, señala Leandro Molina, director del portal inmobiliario.
La derogación de la ley de alquileres (27.551), aprobada en julio de 2020 y modificada posteriormente en octubre de 2023, permitió que a partir de este año, la libertad entre las partes prevalece en la negociación de puntos cruciales en los contratos de alquiler. La clave para ambas partes, propietarios e inquilinos, radica en llegar a acuerdos por escrito sobre estos puntos, así como cualquier otro aspecto relevante, con el objetivo de prevenir posibles conflictos en el futuro.
En números, el alquiler de un departamento de un ambiente en promedio en la ciudad se ubica en los $440.643 mes, un dos ambientes se puede alquilar por $524.907, mientras que un tres ambientes lo hace por $707.201, de acuerdo a Zonaprop.
En cuanto a la rentabilidad, se pudo conocer que subió levemente en octubre con relación al mes anterior. La relación alquiler/precio se ubica en 4.86% anual. Hoy se necesitan 20.6 años de alquiler para recuperar la inversión, 9.5% más de lo requerido un año atrás. Lugano y Parque Avellaneda se mantienen como los mejores barrios para inversores que buscan renta, con un retorno promedio de 8.5% y 6.3%, respectivamente. Mientras que Puerto Madero (3,5%), Palermo (3.9%) y Belgrano (4%) son los que menor rentabilidad generan.
Los barrios en los que hay departamentos “baratos” y están a pasos de las zonas más caras de la ciudad
Los barrios más caros y más baratos para alquilar un dos ambientes en CABA
De acuerdo a la zona en la que se encuentran los inmuebles, los precios de los departamentos varían: el portal inmobiliario da a conocer los precios mensuales promedio de los departamentos en los diferentes barrios de la ciudad, utilizando a modo de ejemplo concreto las unidades de dos ambientes.
En este caso, Puerto Madero ocupa el primer lugar como el barrio más caro, con un precio medio en torno a los $982.766 por mes, mientras que por el lado contrario se ubicado Lugano como el más económico con $391.050 mensuales.
Los barrios con los alquileres de 2 ambientes más caros
- Puerto Madero: $982.766
- Núñez: $592.943
- Palermo: $588.461
- Belgrano: $570.858
- Parque Chas: $565.256
Los precios de los departamentos de 2 ambientes en los barrios más económicos
- Lugano: $391.050
- Liniers: $435.474
- Parque Avellaneda: $447.759
- La Boca: $453.877
- Vélez Sarsfield: $456.667
Los valores de los alquileres intermedios de 2 ambientes
- Villa Crespo: $552.956
- Caballito: $517.562
- Parque Chacabuco: $509.846
- Villa General Mitre: $490.866
- Villa Luro: $471.671
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Por su parte, en cuando al incremento interanual, los barrios que presentaron mayor suba son Barracas, Puerto Madero y Lugano, con un incremento en los últimos 12 meses de 177.4%, 154.9% y 153.3%, respectivamente.
Mientras que por el lado contrario, se encuentran Coghlan, Villa Ortúzar y Villa Luro. En este caso, los alquileres crecieron un 56.3%, 61.5% y 63.5% respectivamente. Un dato a tener en cuenta es que, además de ser los barrios que mostraron una variación menor en los precios en comparación al resto de las zonas, también se encuentran por debajo del avance de la inflación en el último año, que fue del 209% en septiembre (último reporte).