El mercado inmobiliario argentino en 2024 se revolucionó por la vuelta del crédito hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) a partir de fines de abril, cuando 24 bancos -públicos y privados- comenzaron mes a mes a lanzar sus líneas de préstamos para la adquisición, refacción y/o construcción de la vivienda propia.

El crédito hipotecario es la única manera masiva de acceder a la vivienda, dado que permite que las cuotas se conviertan en el ahorro que permite comprar la propiedad. “Un tema clave en un país acostumbrado a comprar las zapatillas en cuotas y los departamentos al contado. En cualquier país con crédito, las personas ahorran (pagan la cuota del crédito) mientras habitan la vivienda y no antes, como en la Argentina que se ahorra para comprar”, afirma Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

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A raíz de esta vuelta, la segunda mitad del 2024 marcó una recuperación significativa en el mercado de los créditos hipotecarios con más de 11.000 préstamos otorgados y un monto promedio de US$75.000 aproximadamente por crédito, de acuerdo a un informe realizado por la Fundación Tejido Urbano. En términos cuantitativos, se estima que el volumen total de préstamos entregados representó un 0,2% del PBI.

“El punto de partida fue el peor momento histórico para el crédito hipotecario en el país. La combinación de alta inflación, tasas de interés elevadas y un mercado financiero retraído había reducido al mínimo las posibilidades de acceder a financiamiento hipotecario“, cuentan desde la fundación.

El dato del dinero prestado por los bancos lo aporta la consultora Empiria en base al Banco Central de la República Argentina (BCRA) y al Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC): el 2024 cerró con US$830 millones en créditos hipotecarios UVA otorgados, de los cuales US$240 millones corresponden a diciembre -el máximo desde mayo de 2018, cuando fueron US$445 millones-.

Un crecimiento progresivo

Los créditos UVA se lanzaron por primera vez en 2016 durante el Gobierno de Mauricio Macri, un tipo de préstamo hipotecario que ajusta su valor por inflación. Ahora, a diferencia de ese período que se mantuvo hasta 2019, no fue necesaria una curva de aprendizaje significativa.

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Tanto las entidades financieras como los potenciales tomadores de crédito ya estaban familiarizados con el funcionamiento del sistema UVA, lo que aceleró el proceso de implementación. “Esto permitió un despliegue más rápido y eficiente de las líneas de crédito una vez que las condiciones estuvieron dadas”, aseguran en el informe.

A pesar de este conocimiento, el arranque del año 2024 con el nuevo Gobierno fue lento. Durante los primeros seis meses, la actividad hipotecaria fue prácticamente nula. Recién en abril se lanzaron las primeras líneas de crédito UVA, y las solicitudes comenzaron a ingresar paulatinamente.

Esta demora inicial estuvo relacionada con factores macroeconómicos, como la inestabilidad cambiaria y las dudas sobre la sostenibilidad del esquema. Sin embargo, a medida que se consolidaron las políticas de respaldo y se clarificaron las condiciones de acceso, “la confianza comenzó a crecer”.

Y fue en el segundo semestre cuando el cambió de ritmo se mostró significativo: desde julio pasado, el crecimiento en la colocación de créditos hipotecarios fue sostenido, con un leve freno en noviembre. Este impulso estuvo respaldado por tasas iniciales competitivas, incentivos bancarios y una mejora en los ingresos de los tomadores de crédito.

A pesar del repunte, el último trimestre del año trajo una nueva incertidumbre: el aumento de las tasas de interés por parte de 12 bancos. Aunque su impacto sobre la demanda de crédito hipotecario aún es limitado, existe el riesgo de que esta tendencia complique el acceso a financiación en el mediano plazo. Con estas subas, en promedio las tasas se ubican en el 7,4%, cuando antes era de 5,5%. “Esto significa un aumento de la cuota inicial (y del ingreso requerido) del 20% en un crédito a 25 años”, explica González Rouco.

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“La recuperación del crédito hipotecario es posible, pero depende de la estabilidad económica y de políticas sostenidas que fomenten el acceso a la vivienda”, aseguran desde la fundación, y agregan que el desafío para el 2025 será consolidar este crecimiento y evitar que nuevos ajustes financieros frenen el sueño de la casa propia para miles de argentinos.