“El 2024 es un año de transición”, concuerdan los especialistas del mercado inmobiliario. Luego de tres años con precios de las propiedades a la baja, en 2023 el metro cuadrado se estabilizó, pero fue este año en el que los precios comenzaron a crecer: un 12,6% en septiembre en comparación al mismo mes del año anterior, para el conjunto de ventas de departamentos usados de uno a tres ambientes en la ciudad de Buenos Aires, de acuerdo a los datos aportados por el último relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario.

Este incremento es impulsado en parte por la vuelta del crédito hipotecario, de la mano de 22 bancos, que generaron un dinamismo en el mercado. “En un país donde el 80% de la población no puede comprar una vivienda porque el salario no lo permite, la oferta de crédito es esencial para conectar los ingresos con el acceso a la vivienda”, afirmó Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, en el Data Day 2 organizado por Reporte Inmobiliario

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Datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires indican que los préstamos representaron el 14% de las escrituras realizadas en el mes de septiembre (705 con hipoteca de un total de 5157 operaciones), por lo que se puede decir que el sector está en un momento de recuperación del crédito hipotecario en el que muchos propietarios pueden realizar un “salto” hacia viviendas más amplias o mejor ubicadas.

“En la actualidad, el 20% de las familias de Buenos Aires puede acceder a una propiedad mediante crédito. Aunque parece un porcentaje bajo, representa una mejora en comparación con años anteriores y muestra una tendencia positiva”, contó Maximiliano Coll, subgerente general del Banco Ciudad.

Un dato clave con respecto al porcentaje que puede acceder a un crédito hipotecario es que, la mayoría de las entidades bancarias financian hasta el 75% del valor total de la propiedad en pesos, siempre que la cuota inicial no supere el 25% de los ingresos del solicitante. Por lo que, las personas necesitan el 25% restante del valor de la propiedad para abonar de contado y en dólares como anticipo para poder ingresar. Este punto, que es uno de los más difíciles de cumplir a la hora de querer comprar una propiedad.

Por esto es por lo que las entidades bancarias señalaron que la mayor parte de los créditos se solicitan vendiendo una propiedad previa, para poder costear el anticipo, y así saltar a una mejor o más grande.

“Con los niveles de ingreso requeridos es lógico que los que van a ingresar a la primera tanda de créditos sean los que ya tienen un ahorro fuerte o los que pegan el salto a una propiedad mejor”, sostuvo Federico González Rouco, economista especialista en vivienda.

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Los costos de “saltar” a una vivienda más grande

Datos de Reporte Inmobiliario revelan los costos promedio para realizar estos cambios en el mercado de departamentos usados de la ciudad de Buenos Aires:

• Pasar de un monoambiente a un dos ambientes requiere una inversión de alrededor de US$11.000
• Cambiar de un dos ambientes a un tres implica unos US$30.000 adicionales
• Para quienes desean pasar de un monoambiente a un tres ambientes, el salto representa un costo de US$41.000

En el caso de los que buscan un cuatro ambientes, los costos aumentan considerablemente:

• Desde un tres ambientes, el costo adicional es de unos US$40.000
• Desde un dos ambientes, el salto requiere US$70.000
• Para pasar de un monoambiente a un cuatro ambientes, la inversión adicional asciende a US$81.000

El desafío clave para que funcione el crédito hipotecario

Los especialistas coinciden en que el crédito hipotecario podría consolidarse si se mantiene una estabilidad cambiaria y macroeconómica. “Hemos visto como con cada salto del dólar se frenan las operaciones”, destacan desde el Banco Ciudad. En el último mes, la relativa calma en el mercado cambiario incrementó las consultas de crédito, ya que la estabilidad brinda seguridad tanto para las entidades como para los solicitantes. “Si mantenemos estas condiciones necesarias para una estabilidad en la economía, se tendría que dar un salto importante de demanda”, agregan.

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Además, los tiempos que tardan los bancos entre que se solicita el préstamo hasta que se otorga tiende a ser de entre 30 y 40 días. Estos requieren un contexto estable para que los valores de las propiedades no varíen de forma abrupta. Lucas Salvatore, director de Idero, explicó que “las tasas actuales son razonables, pero el verdadero problema es el bajo poder adquisitivo de los salarios en relación con el valor de las propiedades”.

“Al mercado inmobiliario lo vienen sosteniendo los inversores. Ahora, con la reactivación del crédito hipotecario se representa una oportunidad trascendental para que más personas accedan a su casa propia”, sostiene Horacio Parga, de la desarrolladora Edisur. No obstante, el camino para lograr un acceso inclusivo al crédito sigue siendo complejo. La combinación de estabilidad macroeconómica y una mejora en el poder adquisitivo es fundamental para que el crédito hipotecario sea una herramienta de transformación en el acceso a la vivienda.

“Toda esta estabilidad o convergencia de los distintos dólares está llevando a un mejor funcionamiento con los clientes, cerrando el trato”, explicó José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario. Y agregó que lo que hay que tener en cuenta es que “el crédito es ajustable por UVA pero se otorga en pesos que, a su vez, se cambian por dólar a la cotización MEP (porque las propiedades en Argentina se venden en dólares) al momento de la escritura. Entonces, que los dólares empiecen a converger a un determinado nivel en el que no hay tanta distorsión entre ellos también ayuda a sacarte un lío del medio”.