Desde que se derogó la ley de alquileres, a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei en diciembre de 2023, se abrió el juego para definir la forma en la que se actualizan los contratos. Una de las opciones más tentadoras para los propietarios, a la hora de ajustarlos, es utilizar los números de la inflación, algo que les permitiría evitar perder rentabilidad.

Mientras regía la ley de alquileres sancionada en 2020, los contratos debían ajustarse una vez al año en base al Índice de Contratos de Locación, más conocido como ICL y elaborado por el Banco Central. Este toma como referencia en partes iguales la inflación y el salario, pero se calcula con un desfasaje de los datos de dos meses. Es decir que, quienes actualizan, por ejemplo, el alquiler en marzo, lo hacen en función de las cifras de inflación y salarios de enero.

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En este contexto y ante un mercado sin regulación, hay propietarios e inquilinos que están pactando los nuevos contratos por dos años, en pesos y por IPC. Para actualizar el precio del alquiler por inflación, el contrato puede establecer como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que todos los mediados de mes publica el Indec .

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A la hora de firmar el contrato, las partes también deben definir cada cuánto tiempo se realizará el ajuste por inflación, es decir, la periodicidad del ajuste. “Por la alta inflación que marcó los finales del 2023 e inicios del 2024, tras la derogación de la ley, los propietarios prefieren que la indexación sea trimestral. Cuando interpreten que retomamos una época de normalidad la indexación podría ser cuatrimestral o semestral”, aconseja el Dr. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Cómo calcular el aumento del alquiler por inflación en marzo con una calculadora automática

En internet existen múltiples opciones de calculadoras automáticas de inflación acumulada que toman como referencia los datos publicados por el Indec. Una de ellas es la de Chequeado, que es la que se usará como referencia en el siguiente procedimiento:

• Ingresar a https://chequeado.com/inflacionacumulada/
• Donde dice “Para comprar algo que salía” ingresar el monto de alquiler que debe actualizarse.
• Donde dice “a principios de”, ingresar el mes en el que empieza el período a partir del cual se quiere ajustar. Por ejemplo, si a principios de marzo se quisiera hacer una actualización trimestral, debería considerarse el plazo de noviembre a enero.
• Donde dice “a finales de”, ingresar el mes en el que termina el período a partir del cual se quiere ajustar.
• Donde dice “necesitarías la suma de” figurará el nuevo valor del alquiler.

Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $550.450 iniciado en diciembre de 2024 que debe ajustarse en marzo, el último índice publicado por el Indec es de enero de 2024. En este caso, se usará el plazo de tres meses de noviembre de 2024 a enero de 2025. Dado que la inflación acumulada en ese período fue de 7,51%, el valor a pagar pasaría a ser de $591.792,07 por mes.

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Cómo calcular el aumento del alquiler por inflación en marzo de forma manual

En el caso de que se decida ajustar de forma manual, es importante destacar que no debe sumarse la inflación de cada uno de los meses sino que se deben multiplicar las variaciones de inflación de cada mes y multiplicarse entre estas y el valor del alquiler, dado que se trata de la inflación acumulada del período.

Primero, hay que conocer cuál fue la inflación del período por el que se pretende ajustar el alquiler. Los pasos a seguir serían los siguientes:

• Acceder al informe de IPC del Indec, al que se puede acceder desde la página del Indec (indec.gob.ar), luego ir a la pestaña de “Estadísticas”, hacer clic en “Precios” dentro de la sección de Economía y luego seleccionar el botón de “Precios al Consumidor (IPC)”. También se puede acceder directamente desde este enlace.
• Hacer clic en el botón “leer informe”.
• En la cuarta página del documento, ver el segundo gráfico “Variaciones mensuales del Nivel general del IPC”. Allí se puede ver la inflación de cada mes, con los que se va a calcular la tasa de variación en el período deseado.

Una vez ubicados los datos, los pasos para hacer la cuenta son los mencionados a continuación:

• Primero hay que calcular por separado el valor de inflación de cada mes dividido 100 y sumarle 1. Por ejemplo, la inflación de noviembre fue de 2,4% y dividido 100 da 0,024 más 1 da 1,024. Así sucesivamente con cada uno de los meses que entren en el plazo de actualización.
• Luego hay que multiplicar el valor actual del alquiler por esos valores de la inflación individuales.
• El resultado será el nuevo valor de alquiler a pagar por el próximo trimestre.
• En otras palabras, la fórmula sería: el valor del alquiler x (inflación primer mes/100 + 1) x (inflación segundo mes/100 + 1) x (inflación tercer mes/100 + 1) = valor actualizado del alquiler.

En un ejemplo concreto, si el día 1 de diciembre se firmó un contrato de alquiler por $550.450 con ajuste trimestral por inflación, este debería ajustarse por primera vez en marzo. Dado que el informe del Indec se difunde a mediados de mes, el primer día de marzo estarían disponibles los datos de noviembre, diciembre y enero, pero todavía no los de febrero.

El valor de la variación mensual de la inflación en esos meses fue de 2,4% en noviembre, 2,7% en diciembre y 2,2 en enero.

Después de dividir cada uno por cien y sumarle uno, la cuenta sería: 550.450 x 1,024 x 1,027 x 1,022 = $ 591.615

El resultado no siempre coincide con el cálculo realizado a través de la calculadora automática (chequeado.com), ya que las cifras publicadas mensualmente por el INDEC están redondeadas (el número puede contener mayor cantidad de decimales que, al contemplarlos en la cuenta, pueden variar entre 100 y 300 pesos más/menos el resultado final).

En la práctica, el inquilino podrá saber medio mes antes del ajuste cuánto le va a aumentar el alquiler. Esto se debe a que –usando este ejemplo como referencia- a mediados de febrero ya puede conocer el valor de inflación de enero y, de esa forma, podría calcular cuánto va a tener que pagar en marzo. Sin embargo, la cifra podría cambiar si el alquiler se paga a fin de mes porque ya estaría disponible el porcentaje de inflación del mes anterior, en este ejemplo, de febrero.