La zona norte del Gran Buenos Aires se consolida como un mercado atractivo para los inversores inmobiliarios: una propiedad alquilada deja una renta promedio del 4,46% anual en dólares, según el último informe de Zonaprop. Este valor marca una recuperación significativa, ya que se necesitan 22,4 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 28% menos que hace un año.
Los barrios destacados en esta tendencia son Belén de Escobar, San Miguel y San Andrés, que encabezan el ranking de los mejores retornos de la zona. En el extremo opuesto, barrios como Vicente López, La Lucila y Manuel Alberti muestran los índices más bajos de rentabilidad, con un promedio de apenas 3,7% anual y un plazo de 27 años para recuperar la inversión. Aunque estas áreas siguen siendo atractivas por su calidad de vida y alta demanda residencial, resultan menos convenientes para quienes priorizan la rebilidad.
¿Qué es la renta inmobiliaria?
En términos simples, es el porcentaje de ganancia que genera una propiedad en alquiler. Este indicador se calcula comparando el precio del metro cuadrado de la propiedad con el valor del alquiler. Así, la renta permite estimar cuántos años son necesarios para recuperar la inversión inicial destinada a la compra de la propiedad.
Los barrios más rentables
En la zona norte del conurbano, Belén de Escobar lidera como el barrio más rentable, con un retorno bruto del 6,81% anual en propiedades alquiladas, lo que permite recuperar la inversión en 14,7 años. Este rendimiento es notablemente superior al promedio (4,46%) y confirma el atractivo sostenido de Escobar, que ya encabezó este ranking el mes anterior con una rentabilidad del 6,2%. Entre las fortalezas de la zona, los brokers enumera su cercanía con parques industriales, centros comerciales y su conectividad con la autopista Panamericana, lo que favorece su demanda tanto residencial como comercial.
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San Miguel ocupa ahora el segundo lugar en rentabilidad, con un retorno del 6,33% anual y un tiempo de recuperación de 15,8 años. En comparación con septiembre, San Miguel ha mejorado tanto en porcentaje de renta (5,8%) como en los años necesarios para recuperar la inversión, que se redujeron de 17,3 a 15,8. Este barrio se destaca por su creciente desarrollo urbano y su conectividad, con accesos con la Ruta 8 y la Autopista del Oeste. Además, de tener oferta educativa y comercial lo que incrementa la demanda de alquileres.
En tercer lugar, San Andrés también se consolida como un destino atractivo de inversión, con un retorno de 6,2% anual. Este barrio se caracteriza por su tranquilidad y ambiente residencial, además de la proximidad con centros comerciales y el acceso a la Panamericana.
El histórico de rentabilidad muestra que el mejor momento para inversores en ladrillos de zona norte fue mayo de 2017, cuando la renta anual llegó al 5,22% y el plazo de recuperación bajó a 19,2 años. En contrapartida, el peor mes fue junio de 2020, en plena pandemia, con un alarmante 1,86% de renta y más de 53 años para recuperar la inversión.
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Qué pasa en otras zonas del Gran Buenos Aires
En la zona oeste y sur del Gran Buenos Aires, la relación alquiler/precio se ubicó en un 4,84% anual, con un tiempo promedio de recuperación de 20,7 años, lo que representa una mejora del 33% respecto al año anterior.
Entre los barrios más rentables, Piñeiro, una localidad del partido de Avellaneda, se lleva el primer puesto con un retorno del 6,6% anual, seguido muy de cerca por Villa Domínico, en el mismo partido bonaerense, y Ezeiza, ambos con un promedio del 6,5%. En estos casos, los tiempos de amortización rondan los 15 años.
Sin embargo, no todas las localidades ofrecen el mismo panorama. Entre los barrios menos rentables destacan Adrogué y Lomas de Zamora, con un retorno de apenas 4,2%, y Banfield, con 4,6%.
Al igual que en la zona norte, el rendimiento de GBA oeste-sur también sufrió fluctuaciones. En diciembre de 2017, la rentabilidad alcanzó su pico con un 5,48% y un plazo de recuperación de 18,3 años. En contraste, junio de 2020 marcó el mínimo histórico con apenas 1,8% de retorno y un plazo de más de 55 años.
