El año 2024 concluye con números en verde en varias aristas del real estate argentino. Los agentes del rubro celebran el incremento de escrituras de compraventa, la aparición de los créditos hipotecarios o incluso la mejoría que se registró en la renta que le deja a un propietario su departamento destinado al alquiler. Este último punto impacta de manera directa a todos los argentinos que poseen propiedades destinadas al alquiler con la siguiente finalidad: hacer rendir el patrimonio.

Si bien se habla de un mercado convulsionado con la derogación de la ley de alquileres como punto de inflexión, un beneficio ante los cambios que trajo consigo el decreto con la derogación fue la rentabilidad que deja una propiedad destinada a alquiler en la Ciudad de Buenos Aires.

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¿Qué es la renta? Una respuesta fácil sería decir que es el porcentaje de ganancia que deja una propiedad. Pero siendo más rigurosos, la renta se mide en base al precio del metro cuadrado y el valor del alquiler y, lo que determina entre otras cosas, es en cuántos años se recupera la inversión que se puso en la propiedad destinada al alquiler. Por tanto, los barrios más rentables son los que tienen un precio del metro cuadrado económico y un alquiler alto (en relación al valor del m²).

Según la serie histórica de Zonaprop, que mide desde mayo de 2012 hasta octubre de 2024, el mejor mes para el mercado fue mayo de 2012 cuando un departamento en la Ciudad te dejaba en promedio un 5,9% de renta bruta anual, en esos tiempos se necesitaban aproximadamente 18 años para recuperar la inversión de la propiedad.

Con la llegada de la pandemia se llegó a niveles bajos históricos, en junio de 2020 la renta registró un 2%. El dato que quedó en la mira de todos fue que en ese mes se necesitaban 49 años (más de el doble de lo que se necesita en la actualidad).

Luego de la pandemia, y hasta la actualidad, el récord se lo llevó diciembre de 2023, que alcanzó un 5,7%. Si analizamos el último registro disponible, en octubre de 2024 la renta registró una suba: 4,8% – en 20,6 años se recupera la inversión –, sin embargo, si lo comparamos con el primer mes del año bajó, ya que enero marcó una rentabilidad anual de 5,4%.

“El mercado de alquileres ahora es más transparente y tanto el propietario como el inquilino tiene mayor previsibilidad sobre cuánto va a pagar y se mantiene estable porque la inflación se mantiene baja a comparación de los últimos cuatro años”, dice Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores y autor del libro El sueño de la casa propia.

Respecto a estas cifras, el fundador de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso analiza: “A pesar de que en el último año los alquileres aumentaron 105,3 %, la rentabilidad no mejoró con esa intensidad. Cuando analiza el último año el dólar subió de manera notoria -aunque ahora está a la baja- incrementando el valor del departamento en pesos, la moneda en la que se cobra la mayoría de los alquileres; pero lo positivo es que el riesgo del negocios bajó abruptamente a partir de la derogación de la ley de alquileres”.

Además, aclara que se debe tener en cuenta el doble beneficio que genera tener una propiedad hoy, “la renta por alquileres (+4/5%) y sumado a eso la revalorización anual del valor de venta que muestran algunos barrios (+8/12%)”, aclara.

Hay que tener cuidado a la hora de evaluar la rentabilidad de una inversión a largo plazo, sobre todo en el contexto de un mercado que se reacomoda. Pero, además, a la hora de decidirse por comprar un inmueble, es aconsejable pensar en cuestiones como el resguardo de valor de la propiedad. “Con un inmueble se gana por el lado de la rentabilidad, pero también por la capitalización”, explica Daniel Bryn, director de Invertire Real Estate.

Es decir, hay que pensar en el resguardo de valor. ¿Cuánto va a valer el inmueble en el futuro? Y aquí la ecuación se invierte. En líneas generales, las zonas con metro cuadrado más caro defienden mejor su valor. “Sobre todo en tiempos de una economía difícil. Si el país está peor, el metro cuadrado en zonas de menor valor baja más rápido”, sigue Bryn. En esas circunstancias, las áreas más consolidadas defienden mejor su precio de venta, a pesar de tener una rentabilidad menor, como sucede ahora.

Otro factor a tener en cuenta para evaluar la rentabilidad es que “lo que uno percibe por alquilar es parecido en todas las zonas, pero el metro cuadrado obviamente difiere mucho a la hora de comprar, entonces la rentabilidad en relación a la inversión da más alta en zonas baratas”, explica Bryn.

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Los barrios con mejor renta

Los barrios porteños con la renta más alta registraron varios cambios. En enero el top 3 era: Paternal, Balvanera y Chacarita. Hoy ninguno de esos tres entra en el podio que se conforma por Lugano, Parque Avellaneda y La Boca

Lugano

Desde abril en adelante, Lugano fue considerado el barrio más rentable de la Capital Federal. En octubre registró una renta del 8,5,% muy por encima de los que le siguen. Por su parte, en Lugano recuperar la inversión te lleva 11 años, es por bastante el barrio porteño donde más rápido una persona recupera la plata.

“Lugano es el barrio de la Ciudad con la rentabilidad más alta. ¿Por qué? A su vez, es el barrio más económico a la hora de comprar una propiedad, con un precio de venta medio de publicación de US$983/m² y alquileres que para un dos ambientes rondan los $391.050 mensuales”, detalla Leandro Molina, director de Zonaprop.

Parque Avellaneda

El segundo lugar desde septiembre lo lleva Parque Avellaneda, zona que tiene una renta anual de 6,3% (en 15,8 años se recupera la inversión, en octubre). El alquiler en esta zona registró un valor de $447.759.

La Boca

El tercer lugar fue para un barrio que fue desplazado del segundo lugar por Parque Avellaneda, La Boca donde un alquiler ronda los $453.877. Desde mayo a septiembre fue el segundo barrio más rentable. Hoy marca un 6,3% al igual del primer escolta (Parque Avellaneda).

“La Boca dista mucho de ser un mercado olvidado, si bien es cierto como muchos otros barrios que no tienen una dinámica activa sin financiamiento o crédito. Este barrio -como todos también- tiene ciertos sectores más activos como aquellos mas cercanos y linderos a Parque Lezama y Barracas”, analiza José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

De cara a futuro, los especialistas del sector no descartan un aumento de las ventas en el barrio que hace culto al fútbol y al tango. “La influencia del crédito hipotecario a largo plazo puede ser trascendental sobre todo para quienes no cuentan con el 100% del capital como para comprar al contado”, dice Rozados.

Barrios con la renta más baja

Del lado de la otra cara de la moneda, los barrios menos rentables fueron los mismos desde junio hasta octubre de 2024: Puerto Madero, Palermo y Belgrano, los que tienen las propiedades más caras de la Ciudad.

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“Puerto Madero es el barrio con la oferta más cara del mercado: con un precio medio de US$5985/m² para la venta y $982.766 mensuales para alquiler. Sin embargo, es la zona de CABA que presenta la rentabilidad más baja (3,7% de retorno bruto)”, agrega Molina.

Palermo fue el segundo barrio menos rentable en octubre: 3,9%. Es el barrio porteño en el que se necesitan más años para recuperar la inversión, 28,5.

Cerró el podio Belgrano, ya que marcó una cifra de 4% anual. 24,8 años fue la cantidad de años necesarios para recuperar lo invertido.

Los que mejoraron la rentabilidad en el último año

Para no quedarnos solo con la foto del mes de octubre, hay otra capa de análisis de la rentabilidad de los barrios porteños en los que se compara el último registro disponible con el mismo del año anterior. Por tanto, se puede ver la evolución que tuvieron las distintas zonas a lo largo del último año.

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En ese sentido, Colegiales es el barrio con la variación más alta en los últimos 12 meses: 28,5% por encima de octubre 2023. Le sigue, Villa Ortuzar con una variación anual de 27,4%. Y cierra el podio un barrio trendy: Belgrano (25,9%).

Qué se espera para el futuro

“Yo considero que se va a mantener estable en los niveles actuales debido a que la mayoría de los contratos de alquiler ahora se están pactando con actualización cada tres meses y por Índice de Precios al Consumidor (IPC)”, concluye Gómez Picasso.

Por su parte, González Rouco analiza: “Pienso que 2025 va a ser un año con precios ya más estables, con un mercado que no vamos a estar hablando de que la oferta se triplica, sino que la oferta es la que es y es un mercado que funciona. 2024 es un año muy particular entonces lo que vemos es que estamos yendo hacia una estabilización y normalización del mercado con valores más bajos de 2023; ahora sí la rentabilidad empieza a ser algo más real”.