El mercado de alquileres en Argentina atravesó un período de cambios y reconfiguración tras la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, que dio vuelta rotundamente las reglas del juego.
En marzo de 2025 convivirán distintos métodos de ajuste, generando escenarios muy diferentes para los inquilinos según el tipo de contrato que hayan firmado. De esta manera, el 1° de marzo se actualizarán dos tipos de contratos de alquiler:
- Los que fueron firmados bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la ley ya derogada
- Los que se pactaron por libertad contractual luego de la derogación de la normativa, que dependen de la libre negociación entre propietarios e inquilinos y, en la mayoría de los casos, están sujetos a actualizaciones trimestrales basadas en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
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Cabe aclarar que todavía continúan vigente los contratos firmados entre el 19 de octubre y el 29 de diciembre de 2023, que se rigen por el Índice Casa Propia. Estos tendrán un nuevo ajuste a partir de abril.
Aumento de alquiler de acuerdo a cada índice
Ajuste por ICL
En marzo, los contratos firmados en el mismo mes el 2023 sufrirán una segunda y última suba interanual del 149,34%, más de 25 puntos porcentuales menos que los registrados en febrero (174,42%), según los datos relevados por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
En números concretos, si un inquilino paga un alquiler de $400.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $997.360, mientras que el que paga $600.000 pasará a abonar $1.496.040 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.
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Ajuste luego de la derogación de la ley de alquileres
A partir del 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la Ley de Alquileres, los contratos comenzaron a pactarse con libertad entre las partes. Esto significa que los propietarios e inquilinos pueden acordar libremente la duración del contrato, la periodicidad de los ajustes y el índice a utilizar.
En la mayoría de los casos, los acuerdos incluyen actualizaciones trimestrales basadas en la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Para quienes firmaron contratos en diciembre de 2024 con ajuste cada tres meses, el aumento de marzo se calculará con el último índice publicado por el INDEC en enero de 2025, por lo que el incremento será del 7,3%. En números concretos: si el alquiler inicial era de $500.000, el nuevo valor a pagar en marzo será de aproximadamente $536.500. Mientras que, si el alquiler es de $800.000, el nuevo monto ascenderá a $858.400.
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¿Qué pasa con los contratos que finalizan?
En el tercer mes del año, finalizarán los contratos que fueron pactados en el mismo mes del 2022. Estos fueron firmados para la ley de alquileres: por tres años y con ajustes anuales bajo el ICL.
Ahora, el panorama del mercado es otro: los contratos de alquiler comenzaron a pactarse bajo libre negociación de las partes, con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación. Por lo que, tanto los inquilinos que finalicen sus acuerdos como los que optaron por rescindirlos, deberán llegar acordar el nuevo contrato bajo estas condiciones.
Pero, un dato clave a tener en cuenta es que los valores que actualmente se manejan en el mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos por contrato. Esto se da porque se generó una brecha entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos.
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En números concretos, los precios de publicación de alquileres en enero de 2024 aumentaron un 39.7% (los últimos reportados hasta el momento) en comparación con el mismo mes del año pasado, de acuerdo a los datos aportados por Zonaprop. A pesar de este aumento, los contratos ajustados bajo el ICL, que mide inflación y salarios (con un atraso de dos meses) subieron un 149,34% anual en el mismo mes. Este incremento es considerablemente superior al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que creció un 84,5% en el mismo período. Este último es la referencia que se toma hoy para actualizar los valores de los alquileres. En otras palabras, termina saliendo más “barato” arrancar un nuevo contrato que mantener el que se ajusta con el ICL.
“La dinámica nueva del mercado luego de la derogación de la ley genera que se puedan encontrar hoy opciones mas económicas publicadas”, afirma Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.