En medio de un contexto en el que la inestabilidad económica puede generar deudas inesperadas, existe una posibilidad que garantiza la protección de la propiedad familiar ante posibles embargos. Este derecho, antes conocido como “bien de familia”, denominado ahora “Afectación al Régimen de Protección de Vivienda”, es una herramienta clave que permite el Código Civil y Comercial a las familias para asegurar su hogar frente a eventuales conflictos financieros.

Pero, ¿cómo hago para proteger mi casa contra deudas? Para responder a esta pregunta, este sábado 9 de noviembre, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires llevará a cabo la segunda edición del 2024 de su campaña “Cuidá lo Tuyo”, por medio de la cual se brinda asesoramiento gratuito a los vecinos porteños en temas de interés jurídico notarial en la Rural de Palermo.

Allí, de 10 a 13, los vecinos de la Ciudad podrán acceder, sin costo alguno, a información esencial sobre trámites y procesos notariales para proteger las propiedades. Uno de los servicios destacados será la posibilidad de realizar el trámite de “Afectación al Régimen de Protección de la Vivienda”, conocido anteriormente como “bien de familia”. Esta figura jurídica, que cambió su denominación con el nuevo Código Civil y Comercial en 2015, ofrece mayores beneficios y garantiza la protección del hogar, asegurando el resguardo familiar ante posibles imprevistos.

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Hay que tener en cuenta que, al hacer este trámite con un escribano de forma particular, los honorarios no pueden exceder el 1% del valor fiscal del inmueble, sumando un mínimo de honorarios de aproximadamente de $136.000 más IVA, y unos $17.210 en gastos adicionales. Pero, al hacerlo en el Registro de la Propiedad Inmueble es sin costo.

“Estar cerca de la comunidad es un compromiso que tenemos desde siempre y realizar las protecciones de la vivienda familiar es un hecho fundamental para asegurar el techo y dar una instancia más de seguridad a la sociedad”, sostuvo el presidente del Colegio de Escribanos, Jorge De Bártolo.

Durante la jornada, los escribanos presentes responderán consultas sobre una amplia gama de temas, que incluyen compraventas, donaciones, herencias, directivas anticipadas de salud, autorizaciones y poderes, certificaciones, actos de autoprotección, y reglamentos de copropiedad. La meta es ofrecer a los vecinos información clara y útil para tomar decisiones fundadas en el ámbito jurídico.

¿Qué es el régimen de protección de la vivienda?

Se trata de una herramienta clave a la hora de proteger la propiedad ante eventuales embargos. Es decir, que si una persona es propietaria de un bien de familia, no se le va a poder quitar el inmueble ante deudas pendientes.

Pero, para que el inmueble sea considerado dentro de este marco legal debe cumplir una serie de requisitos: que la propiedad esté destinada a la vivienda familiar, es decir que no puede utilizarse con fines comerciales ni de alquiler; además, solo se puede tener uno por persona y debe ser la vivienda principal.

Sin embargo, existen casos en los que este blindaje no aplica, como por ejemplo: deudas que afecten directamente al bien como por impuestos y tasas, expensas, hipotecas o créditos para la construcción. Pero también, es necesario aclarar que en el caso de que el titular tenga deudas por obligaciones alimentarias por sus hijos tendrá que responder por esas deudas con la propiedad.

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¿Quién puede realizar el trámite?

El titular registral de dominio o todos los condóminos en caso de que el inmueble se encuentre registrado a nombre de dos o más personas.

Quienes quieran afectar un bien tendrán que presentar:

• DNI de titular en original y fotocopia.
• Si se designa un beneficiario: se deberá acreditar el vínculo con el titular (libreta, acta de matrimonio o partidas de nacimiento), original y fotocopia.
• Si el estado civil es distinto al del título de dominio, se deberá llevar una constancia que así lo acredite en original y fotocopia.

Es importante conocer que para vender una propiedad afectada al régimen de Protección de la Vivienda, se debe desafectar previamente. Además, hay que tener en cuenta que este tipo de viviendas suele ser rechazada como garantía para un alquiler, a menos que se desafecte para poder firmar el contrato de locación. Pero, existe una alternativa poco conocida que trae soluciones a ese inconveniente: la posibilidad de utilizar una propiedad que este afectada al régimen de protección de la vivienda (ex bien de familia) sin tener que desafectarla y que resulta beneficiosa para todas las partes.

¿Cómo una propiedad que es “bien de familia” puede ser garantía de un alquiler?

“Es manifestación del titular del inmueble que está afectado a la protección, mediante escritura, donde deja constancia que no va a oponer esta protección frente a cualquier reclamo, judicial o extrajudicial, por el contrato de locación que garantiza”, detalla la escribana Magdalena Tato, secretaria del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Es decir, se debe redactar un acta de manifestación que declare la inoponibilidad del locador para que este exento del no embargo por deudas, por lo que, “es el único que lo puede atacar”. Esto quiere decir que no se anula la protección pero se convierte en ineficaz ante determinadas personas, en este caso del locador.

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¿A quiénes beneficia?

Esta alternativa abarca los casos en que una persona quiera ser garante, pero el inmueble que posee está afectado al régimen de protección de la vivienda. “Es muy común que suceda que un hijo quiera vivir solo, la única garantía que puede ofrecer es la casa de sus padres, y se genera el problema, porque para eso deben desafectar y el inmueble queda desprotegido”, comenta la escribana Vanesa Sepliarsky. Entonces, con esta opción, “no es necesario desafectar del Régimen de Protección de la Vivienda”.