Los atrasos en el pago de las expensas siguen ubicándose en niveles altos, cercanos al 17%, lo que impacta en la economía de los consorcios tanto de edificios como de barrios cerrados, según reflejaron dos informes de plataformas de administración de consorcios. La morosidad continúa como uno de los desafíos estructurales más relevantes en la gestión de propiedades, lo que afecta la planificación financiera de los administradores de propiedad horizontal.
De acuerdo con los datos recabados por Octavo Piso, la morosidad en el pago de expensas mostró una leve baja durante los primeros cinco meses de 2026 y se ubicó en torno al 17%, un punto porcentual menos que el valor registrado en igual período de 2025. El relevamiento de la empresa, realizado sobre más de 200.000 unidades funcionales, señaló que el promedio de morosidad descendió al 17% frente al 18% de 2025. El informe puntualizó que el nivel de incumplimiento se mantiene como uno de los principales problemas en la administración de consorcios y barrios cerrados, con especial énfasis en estos últimos, donde los niveles de deuda resultan más elevados.
Durante mayo, la morosidad general llegó al 16,56%, considerado el porcentaje más bajo del año. La evolución mensual reflejó una relativa estabilidad, con un pico del 17,70% en febrero y una reducción progresiva en marzo (16,83%), abril (16,80%) y mayo (16,56%). Esta secuencia indica una tendencia a la baja, aunque los valores siguen siendo elevados en términos históricos.
El estudio de Octavo Piso también detectó diferencias entre los distintos tipos de propiedades. Entre enero y mayo de este año, los barrios cerrados mostraron una morosidad promedio del 17,76%, mientras que en los edificios el indicador se ubicó en 16,76%. En mayo, la tasa de incumplimiento en los countries fue de 17,28%, y en los edificios, de 16,32%. En comparación con el año pasado, los resultados muestran un cambio en la tendencia: en 2025, los edificios presentaron niveles de mora levemente superiores a los barrios cerrados, con un promedio anual del 18,09% para edificios y del 17,87% para barrios privados.
La situación de la morosidad en expensas también fue analizada por ConsorcioAbierto.com. Según el relevamiento de la plataforma, sobre 13.000 consorcios que utilizan su sistema, en mayo de 2026 el 17% de las unidades funcionales de un edificio poseía deuda, lo que implica que de cada 100 departamentos, 17 no cumplieron con el pago. Este porcentaje se repitió tanto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) como en la Provincia de Buenos Aires y mantuvo una tendencia estable durante todo 2025.
Costo de las expensas
En cuanto al contexto económico, la inflación de mayo alcanzó el 2,1% y la variación interanual fue del 33,2%, según el INDEC. La división Vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles subió un 2,6%. En este escenario, ConsorcioAbierto.com reportó que la expensa promedio en CABA fue de $336.960 en mayo, con una suba del 0,1% respecto de abril. El incremento interanual fue del 30,5%, ya que la expensa promedio en mayo de 2025 había sido de $258.218.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.com, analizó la dinámica reciente del sector y afirmó: “Después de varios años marcados por aumentos constantes, empezamos a ver una desaceleración en la velocidad con la que crecen las expensas. Sin embargo, eso no significa que administrar un edificio sea más barato. Los consorcios funcionan sobre una estructura de costos que sigue siendo exigente y que está vinculada al mantenimiento cotidiano del edificio.” El directivo agregó que la mayor parte de los recursos se destina a sostener la operación diaria del edificio: personal, mantenimiento, servicios y tareas necesarias para que todo funcione correctamente. Por esa razón, cualquier incremento en esos costos repercute de manera directa en la expensa mensual.
En relación al impacto de la morosidad en la gestión, Laiuppa sostuvo: “La morosidad persistente es un indicador que refleja la situación de muchas familias, pero también impacta en la capacidad de planificación del edificio.” Esta situación obliga a las administraciones a buscar alternativas para optimizar recursos y reducir tareas manuales, así como a ordenar la información y anticipar problemas antes de que se transformen en gastos mayores. En este sentido, el uso de herramientas digitales y la incorporación de inteligencia artificial empieza a ocupar un lugar concreto dentro de la gestión diaria de los edificios.
Por su parte, Diego Espada, cofundador de Octavo Piso, atribuyó el descenso observado en la morosidad a una serie de medidas implementadas por las administraciones. Entre ellas, mencionó el mayor seguimiento de las deudas, el envío de recordatorios de pago, la regularización de saldos pendientes y la utilización de soluciones tecnológicas que facilitan el cobro de las expensas.
Espada advirtió que el nivel de incumplimiento continúa siendo elevado y sigue afectando las finanzas de los consorcios. “La evolución de los próximos meses será determinante para confirmar si la tendencia descendente logra consolidarse o si responde a una variación coyuntural. Mientras tanto, la cobrabilidad continúa siendo uno de los principales desafíos estructurales para la administración de propiedades en Argentina”, remarcó.
