¿Podés desentenderte de lo que pasa en una reunión de consorcio si decidís no ir? ¿Hasta qué punto es opcional asistir? Aunque no existe ninguna obligación legal que imponga la presencia de los propietarios en las asambleas consorciales, las decisiones que allí se toman afectan a todos, hayan estado presentes o no. Así lo establece el Código Civil y Comercial de la Nación, en los artículos que regulan la propiedad horizontal.

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“El que no asiste debe aceptar lo que se resolvió por mayoría en la asamblea, salvo que se oponga formalmente dentro de los plazos legales”, explicó a LA NACION Enrique Abatti, abogado especializado en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Qué dice el Código Civil y Comercial

Los artículos 2058 al 2063 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) regulan las asambleas de consorcio. Allí se establece que, si un propietario no concurre, las decisiones que adopte la mayoría de los presentes deben ser notificadas de forma fehaciente. El medio más habitual es la carta documento, pero también puede aceptarse el envío de una minuta de la reunión por correo electrónico, WhatsApp u otro canal que haya sido previamente consentido por los propietarios como válido. Si no se cumple esta formalidad, la validez de la notificación puede ser cuestionada judicialmente.

A partir de la notificación, la persona ausente tiene 15 días corridos para manifestar su oposición. “Si no se opone en ese plazo, las decisiones quedan aprobadas de manera automática. Y si quisiera impugnar la asamblea en su totalidad, tiene 30 días desde la fecha en que se realizó para iniciar una acción judicial de nulidad”, detalló Abatti.

¿Puedo enviar a alguien en mi lugar?

Sí, se puede dar asistencia con un representante, siempre que tenga un poder válido para esa asamblea. Por ley, la firma de ese poder debería estar certificado por escribano o entidad bancaria, pero en la práctica muchas veces alcanza con una nota firmada por el propietario. “Por usos y costumbres, se acepta esa modalidad”, explicó Abatti. El administrador debe guardar esa autorización junto con una fotocopia del DNI de quien asista en representación.

¿Puede participar un inquilino si la propiedad está alquilada?

En el caso de una propiedad alquilada, el inquilino no tiene derecho a votar ni a tomar decisiones en las asambleas de consorcio, ya que esos derechos corresponden exclusivamente al propietario. Sin embargo, el inquilino sí puede asistir a las reuniones, siempre que el propietario, el administrador y los presentes por mayoría lo autoricen, aunque su participación se limita a poder escuchar y, si se lo autoriza a exponer, podrá plantear inquietudes.

Abatti explicó que el inquilino es considerado como un tercero cualquiera en una asamblea de consorcio. En este sentido, si el propietario lo autoriza y le otorga el poder para presentarse, el inquilino podrá participar e incluso votar en su nombre.

Por otro lado, el propietario sigue siendo responsable del cumplimiento de las decisiones tomadas en la asamblea, aunque no haya asistido, a menos que hubiere designado un representante para que lo represente en ese evento. Además, cualquier cargo extraordinario o mantenimiento relacionado con el consorcio, como expensas o trabajos en espacios comunes, recaerá sobre el propietario, quien podrá, en todo caso, trasladar esos gastos al inquilino si así lo establece el contrato de locación.

¿Qué pasa si la asamblea no es convocada correctamente?

La convocatoria debe cumplir con ciertas formalidades: informarse con la debida antelación, incluir un orden del día preciso y limitarse estrictamente a los temas allí consignados. Si no se respetan estos puntos, las decisiones tomadas pueden ser anuladas. “El reglamento del consorcio es la ley entre las partes. Cualquier resolución fuera del temario o sin una convocatoria formal puede ser impugnada”, advirtió el abogado.

Además, el Código Civil y Comercial exige que el consorcio cuente con un libro de actas y un libro de registro de firmas. Durante la asamblea, se designa un secretario de actas entre los presentes, y el acta debe ser firmada por el presidente de la asamblea, el secretario y al menos dos propietarios.

En algunos edificios se implementaron asambleas virtuales o mixtas. Aunque no están expresamente reguladas por el Código, son válidas si el reglamento interno lo permite o si hay consentimiento de todos los propietarios. Para garantizar su legalidad, deben respetar los mismos requisitos formales que las reuniones presenciales.

¿Y si nunca voy?

No asistir reiteradamente no exime de las obligaciones ni del impacto de las decisiones. “El propietario ausente, al igual que el presente, tiene derechos y deberes. Si no tiene tiempo o interés, lo ideal es que designe a alguien que lo represente o consulte a un abogado”, recomendó Abatti.

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Si el administrador no convoca la asamblea anual obligatoria o no lleva correctamente los libros, cualquier propietario –o grupo que represente al menos el 10% del total– puede solicitar judicialmente que se realice. En estos casos, el juez fija una audiencia y, si no hay consenso, toma una decisión de manera rápida.

Además, si hay irregularidades persistentes en la gestión del administrador, los propietarios pueden impulsar su remoción mediante una acción colectiva o una convocatoria extraordinaria respaldada por al menos el 5% de las unidades funcionales.

El valor de participar

Más allá de lo legal, asistir o estar representado en las asambleas permite intervenir en decisiones clave: desde obras costosas hasta cambios en espacios comunes. “Para mejoras importantes se necesita mayoría y un informe técnico. Si no participás, otros deciden por vos”, advirtió el especialista.

Es importante saber que no todas las decisiones requieren la misma cantidad de votos: algunas se aprueban por mayoría simple (la mitad más uno de los presentes), otras por mayoría absoluta (la mitad más uno del total de unidades funcionales), y en ciertos casos se exige una mayoría especial o incluso la unanimidad, como en reformas estructurales o modificaciones al reglamento, que en este último caso la ley establece los dos tercios.

Conocer el reglamento del edificio y los artículos del Código Civil y Comercial permite ejercer de manera más activa los derechos como copropietario. Y aunque no sea obligatorio asistir, lo que se decide en la asamblea afecta tu bolsillo, tu propiedad y tu vida cotidiana.