En la zona norte del Gran Buenos Aires, un barrio que usualmente no figuraba entre los más destacados, se ha posicionado como el más rentable para invertir en alquiler. Boulogne, que en 2024 no había aparecido en los relevamientos que realiza la plataforma Zonaprop, sorprendió al liderar el ranking de rentabilidad.
La última vez que Boulogne había estado en el ranking fue en diciembre de 2021, cuando su rentabilidad anual en dólares alcanzaba el 5,18%. Sin embargo, según el informe más reciente del portal, en diciembre y enero de 2025, ese rendimiento casi se duplicó, oscilando entre el 9% y el 11%, lo que permite recuperar la inversión en apenas 10 años.
En comparación, otras zonas que vienen creciendo en rentabilidad, mostraron rendimientos más bajos, como Belén de Escobar con un 7,9% y un tiempo de recuperación superior a los 12 años. ¿Qué factores impulsaron este salto inesperado de Boulogne en el mercado inmobiliario?
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Varios factores explican la alta rentabilidad de Boulogne, entre los cuales destacan los precios de venta accesibles. A diferencia de otros lugares de la zona norte, donde los valores de las propiedades aumentaron en el último año, en Boulogne la oferta de inmuebles usados se mantiene amplia y con precios atractivos.
“En Boulogne, al igual que en localidades cercanas como Munro, Carapachay, Beccar y San Fernando, los precios de las propiedades usadas no experimentaron un repunte como en otras zonas. Todavía hay muchas oportunidades, especialmente con inmuebles que estuvieron estancados por años de crisis, pero que, desde junio de 2024, gracias a la reactivación del crédito hipotecario, comenzaron a concretarse ventas”, explicó Javier Igarzabal, director de DIC Propiedades a LA NACION.
Un punto clave es la revalorización de Boulogne como un polo de inversión. Desde fines de 2024, la Municipalidad de San Isidro comenzó a mejorar la infraestructura vial, los servicios y la seguridad de este corredor. “Esto ha aumentado la visibilidad de la zona y ha cambiado la percepción tanto de los residentes locales como de los inversores y desarrolladores, quienes ahora ven un potencial creciente para nuevos proyectos”, señaló Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades.
En cuanto al desarrollo de oficinas y la ubicación estratégica, Mieres destacó que el corredor Panamericana seguirá siendo el eje central para el desarrollo de oficinas debido a su ubicación y conectividad. “Boulogne, al estar junto a este corredor, también tendrá un rol clave en este crecimiento”, agregó.
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A finales de 2024, el municipio anunció que iban a extender el debate legislativo sobre las modificaciones al Código de Ordenamiento Urbano (COU) para las sesiones ordinarias en marzo de 2025. Esta medida busca impulsar cambios importantes en la regulación del uso del suelo y la construcción en la región, con el objetivo de facilitar el desarrollo urbano y la inversión inmobiliaria.
Otro factor importante es la competitividad del precio de la tierra en Boulogne en comparación con otras zonas consolidadas del corredor norte. Este atractivo ha captado la atención de desarrolladores, quienes ya han iniciado proyectos de gran escala.
Un ejemplo concreto es la adquisición de una extensa fracción de terrenos donde se ubicaba la empresa Transporte Automotor Municipal Sociedad del Estado (TAMSE), un antiguo predio sobre la Avenida Rolón, entre la Panamericana y el centro de Boulogne, donde se está desarrollando un emprendimiento de gran escala que incluirá un barrio cerrado, viviendas multifamiliares y condominios. La comercialización de los lotes ya comenzó, lo que ha puesto a Boulogne en el radar del sector inmobiliario.
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“Boulogne siempre fue una localidad muy demandada, pero los cambios en la ley de alquileres y el acceso al crédito hipotecario le han dado un gran impulso al corredor. Ahora estamos viendo un gran movimiento tanto en propiedades usadas como en el segmento nuevo”, añadió Igarzabal.
Sin embargo, algunos expertos consultados advirtieron que es necesario esperar para confirmar si este crecimiento se sostiene en el tiempo. “Creemos que es necesario ver un crecimiento sostenido durante todo 2025, al menos 6 meses, para consolidar esta tendencia. Un factor que lo puede explicar es la evolución del tipo de cambio. Al tener el dólar en un precio estable y al costo de los alquileres aumentando nominalmente, produce una mejora de rentabilidad. En los últimos meses del año pasado y primeros de este año notamos una evolución positiva en el precio de las propiedades, lo cual a mediano plazo podría contrarrestar esta suba de rentabilidad”, comentó Fabián Narvaez, director de la inmobiliaria que lleva su nombre.
¿Cómo se compara con otras zonas?
En comparación con Boulogne, otras zonas rentables del norte del Gran Buenos Aires presentan márgenes más acotados. Belén de Escobar, que ocupa el segundo lugar en el informe de Zonaprop, mostró una rentabilidad del 7,9% en enero de 2025, con un tiempo estimado de recupero de 12,7 años, mejorando levemente desde diciembre (7,7% y 13 años).
Por su parte, San Miguel, ubicado en el tercer puesto, registró un rendimiento del 7,6% en enero, con un plazo de 13,2 años para recuperar el capital, también con un leve incremento respecto a diciembre (7,4% y 13,6 años). Si bien ambas localidades siguen siendo opciones atractivas para la inversión, su retorno es considerablemente menor al de Boulogne, lo que refuerza el atractivo emergente de este último como el polo con mejor desempeño en la actualidad.
Los precios de compra y alquiler
El mercado inmobiliario de Boulogne ofrece una amplia variedad de precios tanto para alquiler como para compra. Según Zonaprop, actualmente hay 19 casas en alquiler, con valores que van desde $1.900.000 mensuales por una propiedad de cinco ambientes y 400 m² hasta US$680.000 por una casa de tres ambientes también con 400 m². La mayoría de los alquileres están publicados en dólares.
En el segmento de compraventa, la oferta es aún mayor, con 452 propiedades disponibles cuyos precios oscilan entre US$35.000 por una casa de dos ambientes y 130 m² hasta US$2.750.000 por una casa de 10 ambientes y 3500 m².
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En este contexto, Mieres señala que la demanda de alquileres sigue activa en zona norte, aunque la oferta ha crecido en comparación con años anteriores, lo que ha contribuido a estabilizar los valores. “La suba de los precios de alquiler se ha frenado y hoy vemos estabilidad en los valores”, afirmó. Además, explicó que en las zonas más demandadas, las tasas de rentabilidad tienden a ser más bajas debido a un leve incremento en los valores de venta, mientras que en áreas menos solicitadas, como Boulogne, los márgenes de rentabilidad son más amplios porque la demanda de compra es menor, pero el alquiler sigue siendo una opción atractiva.
Sobre los valores actuales, Igarzabal detalló que los precios de las propiedades varían según el tipo de inmueble. “Un PH en planta alta de tres ambientes, reciclado a nuevo, puede encontrarse en US$100.000 y se alquila por $850.000″, señaló. En cuanto a las casas, las de tres ambientes con patio o pequeño jardín rondan los US$150.000, con alquileres cercanos a los $950.000, mientras que las de cuatro ambientes con jardín se comercializan en US$190.000 y se alquilan en $1.200.000. “En los barrios más exclusivos de Boulogne, hay casas de más de 250 m² cubiertos sobre lotes de 400 m² o más grandes, con valores de venta desde US$310.000 y alquileres a partir de $1.800.000″, agregó.
Por otro lado, el fenómeno del “efecto derrame” ha influido en la expansión de la oferta inmobiliaria en Boulogne. Fabián Narvaez explicó que la escasez de alquileres en otras zonas hace que los interesados busquen nuevas áreas menos consolidadas, pero con mayor disponibilidad. “Al tener incidencias más bajas, permite que el inversor de renta pueda realizar su inversión a menor costo, obteniendo una mejor tasa de retorno”, comentó. Además, destacó que el ingreso de nuevos desarrollos inmobiliarios, como Urbana Santa Rita y Brück Boulogne, está impulsando aún más la oferta de propiedades en la zona.
Si bien Boulogne ha mostrado una rentabilidad destacada en los últimos meses, los especialistas advierten que su crecimiento se mantiene dentro del promedio de la zona norte. “No vemos un crecimiento por encima del promedio de zona norte”, señaló Narvaez. Sin embargo, remarcó que la mayor demanda de alquileres se concentra en unidades de uno y dos dormitorios, destinadas principalmente a solteros, estudiantes y familias jóvenes.
Reactivación del crédito hipotecario: un factor determinante
La reactivación del crédito hipotecario tuvo un impacto significativo en Boulogne. Desde junio de 2024 permitió concretar ventas de propiedades que habían estado estancadas durante años de crisis. Esta reactivación ha facilitado el acceso a la vivienda para muchos compradores, impulsando la demanda y, en consecuencia, la valorización de las propiedades en la zona.
Además, la disponibilidad de créditos hipotecarios atrajo a nuevos inversores interesados en aprovechar las condiciones favorables para la adquisición de inmuebles. La posibilidad de financiar la compra ha ampliado el espectro de compradores potenciales, lo que ha dinamizado el mercado y ha contribuido al crecimiento de la rentabilidad en Boulogne. Este fenómeno ha sido clave para que Boulogne se posicione como una de las zonas más rentables para invertir en alquiler en el norte del Gran Buenos Aires.
Los proyectos en desarrollo
Ubicado estratégicamente cerca del centro comercial de Boulogne y de la estación de tren Boulogne Sur Mer, Brück Boulogne es un proyecto diseñado para un público joven y familiar. Conectado con múltiples opciones de transporte público como colectivos y combis, y a solo 15 cuadras de la autopista Panamericana, su ubicación es ideal para quienes buscan accesibilidad y comodidad.
El proyecto consiste en dos edificios de departamentos de tres pisos cada uno, con unidades de uno y dos ambientes, conectados por un área verde central que brinda un entorno natural y tranquilo. El edificio sobre la avenida Rolón 1943 cuenta con 15 unidades de monoambientes de 44,20 m² cada una, y seis unidades monoambientes divisibles de 48 m².
El otro edificio, en la calle Medrano 1960, tiene 30 unidades de dos ambientes de 56 m² y vista al área verde. Los precios de venta varían entre US$62.230 y US$83.900, incluyen una cochera.
Urbana Santa Rita es un proyecto inmobiliario de 10 hectáreas, que se desarrolla sobre un terreno delimitado por la avenida Avelino Rolón, las calles Ipiranga y Serrano, y el cuartel Boulogne. El proyecto contempla la creación de 49 lotes destinados a la construcción de viviendas unifamiliares, con una dimensión promedio de 313 m² por lote y un ancho mínimo de 12 metros.
Con una distribución orientada hacia el este, oeste, norte y noreste, Urbana Santa Rita se destaca por un fácil acceso a servicios y espacios verdes. En el frente del proyecto, sobre la calle Ipiranga, se desarrollará un nuevo parque público lineal de 22 metros de ancho y más de 600 metros de extensión.
Este espacio contará con áreas verdes, zonas de descanso, juegos infantiles y una bicisenda, mejorando la calidad de vida de los residentes. Los precios de venta de los lotes oscilan entre US$61.806 y US$494.521, lo que ofrece una amplia gama de opciones.
Aunque los especialistas coinciden en que Boulogne ha mostrado un excelente desempeño, algunos advierten que será necesario observar la evolución del mercado durante al menos seis meses para confirmar si este crecimiento se sostiene. Factores como la estabilidad del tipo de cambio y la evolución de los precios de las propiedades serán determinantes.
Sin embargo, coinciden en que Boulogne seguirá siendo una zona privilegiada debido a su accesibilidad tanto a la Ciudad como a toda la zona norte, lo que permitirá que continúe ofreciendo oportunidades para los inversores en el mercado inmobiliario.