El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú ha presentado un nuevo proyecto de reglamento para la Vivienda de Interés Social (VIS), según lo establece la Resolución Ministerial N.° 008-2025-VIVIENDA. Este documento propone una serie de cambios significativos en las políticas habitacionales del país, con el objetivo de abordar las necesidades de vivienda de los sectores más vulnerables. Entre las principales novedades destacan el reconocimiento de la autoconstrucción y el alquiler como importantes mecanismos de acceso a la vivienda. Pero también hay un apartado crucial respecto a las dimensiones mínimas para la venta de un departamento VIS en Lima o provincias.
Este cambio responde, en parte, al fallo del Tribunal Constitucional emitido en el 2023 y al auto aclaratorio emitido en el 2024, que precisaron la necesidad de ajustar las políticas habitacionales a las realidades locales.
De acuerdo con el arquitecto Aldo Facho Dede, cofundador de la Red Latinoamericana de Urbanistas, este reglamento marca un cambio positivo en la forma en que el Ministerio de Vivienda asume su rol como promotor de la vivienda social. Facho destacó que le nuevo reglamento se haya alineado con las competencias de las municipalidades provinciales, respetando los parámetros urbanísticos locales, y delegando las responsabilidades a cada nivel de gobierno.
Reconocimiento de la autoconstrucción como modalidad de acceso a la vivienda
Uno de los aspectos más destacados del nuevo reglamento es el reconocimiento de la autoconstrucción como el mecanismo predominante de acceso a la vivienda en el Perú. Según el artículo 12 del reglamento, se establecen mecanismos para incentivar la formalización, el mejoramiento y la consolidación de las viviendas autoconstruidas. Esto incluye la incorporación de asistencia técnica en los procesos de diseño y ejecución, con el objetivo de garantizar la calidad estructural, la sostenibilidad ambiental y la habitabilidad de las viviendas.
El arquitecto Facho subrayó que más del 80% de las viviendas en el Perú son autoconstruidas, muchas de ellas sin supervisión técnica, lo que las convierte en construcciones de alto riesgo. Este reglamento establece que el acceso a subsidios o créditos del Fondo MiVivienda estará condicionado a la intervención profesional de arquitectos e ingenieros, lo que debiera garantizar un estándar mínimo de calidad y seguridad en las construcciones.
Impulso a la vivienda de alquiler como política habitacional
Otro eje central del reglamento es la promoción de la vivienda de alquiler como una alternativa digna de acceso a la vivienda. Aunque el bono Renta Joven ya existía como un mecanismo de apoyo, su impacto ha sido limitado debido a la falta de promoción y oferta. El nuevo reglamento, específicamente en su artículo 10, busca fortalecer esta modalidad mediante subsidios tanto para la producción de viviendas destinadas al alquiler como para el arrendamiento en sí.
En el Perú, la vivienda de alquiler se ha desarrollado principalmente de manera informal, con familias que construyen pisos adicionales en sus viviendas para alquilarlos.
Sin embargo, esta práctica ha generado una oferta precaria y sin regulación. El reglamento propone mecanismos de fiscalización y certificación para garantizar que las viviendas de alquiler cumplan con estándares de calidad y precios justos, evitando así la consolidación de la precariedad habitacional.
Áreas mínimas para viviendas: un paso hacia la dignidad habitacional
El reglamento también establece nuevas disposiciones sobre las áreas mínimas de las Viviendas de interés social. Se dispone que los departamentos deben tener un área mínima de 40 metros cuadrados (430 pies cuadrados), mientras que las viviendas unifamiliares en lote propio deben contar con al menos 35 metros cuadrados (377 pies cuadrados).
Estas medidas buscan garantizar que las viviendas sean espacios dignos y funcionales para sus habitantes.
Facho destacó que esta disposición reafirma que la vivienda social debe cumplir con los mismos estándares que cualquier otra vivienda, eliminando interpretaciones que permitían áreas menores. Sin embargo, advirtió que este cambio podría encarecer la producción de viviendas, lo que requeriría un incremento en los subsidios que otorga el Fondo MiVivienda, como el Bono Habitacional Familiar o el Bono Buen Pagador, para mantener la accesibilidad a las familias de menores recursos.
Fiscalización y actualización de parámetros urbanísticos: una tarea pendiente
El artículo 16 del reglamento asigna al Ministerio de Vivienda la tarea de fiscalizar que las Viviendas de interés social cumplan con su propósito. Sin embargo, Facho señaló que esta labor es compleja debido a la limitada presencia territorial del ministerio, que opera principalmente desde Lima. Por ello, recomendó que esta responsabilidad se comparta con los municipios distritales y provinciales, acompañada de los recursos necesarios para contratar personal capacitado.
La descentralización de esta tarea permitiría una supervisión más efectiva y garantizaría que las viviendas sean utilizadas de acuerdo con su propósito original, evitando su uso para alquileres temporales o su venta a personas que no califican para los programas de interés social.
El reglamento también enfatiza la necesidad de que los gobiernos provinciales actualicen sus parámetros urbanísticos para facilitar el desarrollo de viviendas de interés social. Aunque el Ministerio de Vivienda ha publicado una guía de zonificación, la elaboración de los planes depende de las autoridades locales.
Facho destacó que esta tarea es crucial para incentivar la construcción de viviendas en zonas con alta demanda, especialmente en Lima Metropolitana y el Callao, donde los planes de desarrollo urbano interdistritales aún no han sido elaborados o aprobados. Esto trae como consecuencia que en la mayoría de los distritos la zonificación y sus reglamentos tengan cerca de 20 años de antigüedad, limitando el mejor y mayor aprovechamiento del suelo.
¿Qué pasará con los departamentos construidos con el anterior reglamento VIS?
El reglamento incluye una disposición transitoria que permite que los proyectos de Vivienda de interés social en trámite continúen rigiéndose por la normativa anterior. Esto busca evitar interrupciones en los proyectos ya iniciados, mientras se implementan las nuevas disposiciones.
Sin embargo, Facho advirtió que los desarrolladores inmobiliarios podrían enfrentar desafíos adicionales debido a la eliminación de parámetros especiales que facilitaban la construcción de viviendas sociales.
Esto subraya la importancia de que los gobiernos locales actualicen sus normativas para reflejar las realidades urbanísticas y sociales del país.
En síntesis, el nuevo reglamento para la vivienda de interés social en el Perú representa un avance significativo hacia la inclusión habitacional. Al reconocer la autoconstrucción y la vivienda de alquiler como modalidades legítimas de acceso a la vivienda, y al establecer estándares mínimos de calidad y dignidad, el Ministerio de Vivienda busca responder a las necesidades de los sectores más vulnerables. Sin embargo, su éxito dependerá de la capacidad del ministerio y de los gobiernos locales para implementar estas disposiciones de manera efectiva y coordinada.
