Real estate: cuál es el nuevo polo porteño que capta inversiones y suma unidades a la venta

Real estate: cuál es el nuevo polo porteño que capta inversiones y suma unidades a la venta

Barrios Oeste
Proyecto ubicado sobre la Avenida Nazca en Villa del Parque, con mural en sus laterales que contribuye a embellecer tanto el inmueble como el paisaje del barrio

Algunos barrios ubicados en zonas periféricas de Buenos Aires captan inversiones en edificaciones y atraen nuevos vecinos que se mudan (o están en vías de hacerlo) a los inmuebles que se inauguraron recientemente. Actualmente en el radio oeste porteño se expanden Villa Santa Rita, Floresta, Villa del Parque y Villa Devoto, tratándose de trazados cercanos con la Avenida General Paz y otras áreas del corredor norte de la ciudad. Se calcula que entre viviendas en ejecución y las que se estrenaron recientemente hay más de 2.000 departamentos nuevos.

Ignacio Nocito, gerente comercial de Nocito Constructora, dijo a Infobae que ahora el foco de las inversiones y los usuarios finales está puesto en zonas antes poco explotadas. “Donde el precio por metro cuadrado se mantiene en alza y captaron el cambio de preferencia habitacional por parte de residentes a la hora de tomar la decisión de compra: eligen quedarse en su barrio de origen o escaparse de áreas densamente invadidas por el fenómeno de la superpoblación”.

Los barrios que crecen captan el cambio de preferencia habitacional por parte de residentes al tomar la decisión de compra: como quedarse en su barrio de origen o escaparse de áreas superpobladas (Nocito)

Con opciones más accesibles y polos gastronómicos y comerciales en rápida expansión (sobre calles y avenidas como Nazca, Cuenca, Álvarez Jonte, Beiró, Remedios de Escalada de San Martín, entre otras), este sector de la ciudad se vuelve vez más atractivo, tanto para residentes como para inversores.

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Hay más de 300 inmuebles en obras en este radio de la ciudad en la actualidad

Otro punto importante es que con la pandemia de Covid-19 se han producido cambios en la estructura de la ciudad y en la relocalización de viviendas y empresas, además creció el porcentaje de trabajadores que hacen home office, razón por lo cual a la hora de elegir su próximo hogar priorizan barrios donde sea posible vivir, trabajar y disfrutar alejándose de áreas como el Centro de la ciudad.

Perfil de la demanda

En los barrios denominados periféricos el mercado es diferente a los premium. “Generalmente quienes buscan unidades, previo a su compra deben vender otra propiedad, usualmente en la que viven. Es decir, que el movimiento lo están generando quienes hayan vendido sus casas para luego comprar en algún emprendimiento”, precisó a Infobae Guido Wainstein, socio de KWZ Arquitectura & Desarrollos.

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Fresias Garden, en Villa Santa Rita, con viviendas a estrenar entre 1 y 4 ambientes

Entre quienes eligen esta zona del oeste porteño se encuentran inversores clásicos (muchos de ellos conocidos de emprendimientos anteriores) que buscan una rentabilidad superior a la del mercado financiero.

Javier Schvartz, de Kuan Desarrollos, contó a Infobae que una gran parte de la demanda la componen “consumidores finales, parejas y familias jóvenes y también adultos mayores que compran un dos ambientes grande para vivir porque son de la zona o bien la conocen, y que tradicionalmente se sienten cómodos con la inversión inmobiliaria”.

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Desarrollo que está en un 50% de su ejecución en el barrio de Floresta

En ésta parte de la ciudad que también incluye La Paternal y Villa General Mitre, el ritmo de obra se mantiene y se ha sostenido en un muy buen nivel de actividad en los últimos tiempos. “Muchos de los edificios recientemente finalizados conservan un stock de departamentos disponibles que se ofrece en el mercado a precios que hace tiempo no se veían para unidades a estrenar. Para quién pueda, es éste un momento óptimo para realizar una operación”, agregó Schvartz.

Por lo general, los proyectos de este radio corresponden a viviendas multifamiliares aptas para uso profesional e inversión, van desde los 6 a 12 pisos con tipologías de 1 a 4 ambientes.

En los proyectos predominan las viviendas multifamiliares aptas para uso profesional e inversión

Ignacio Nocito aclaró que están orientadas a quienes comienzan una vida independiente, “tanto a familias que buscan cumplir el sueño de la casa propia sin alejarse de la ciudad, como a los inversores que se definen por los atractivos propios de la zona”.

Precios y financiación

Dependiendo del lugar donde esté ubicado el edificio varía el valor, pero en este arco del oeste se encuentran departamentos que oscilan entre USD 1.900 y USD 2.600 por m2, dijo el experto en la zona.

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Ofrecen financiación privada: en dólares, que implica un pago del 60% de la unidad y el saldo restante en cuotas hasta que finalice la construcción de ese edificio, y en pesos, en el cual el pago inicial de la unidad, es del 40% en dólares y el restante se convierte en pesos y se abona hasta 30 cuotas con la aplicación del Índice CAC

Nocito contó que ya hay unidades finalizadas de dos ambientes desde USD 72.300 y 39 m2, de tres ambientes desde USD 138.100 y 83 m2 y cuatro ambientes desde USD 163.600 y 89 m2. “En cuanto a pozo hay dos ambientes desde USD 71.400, tres ambientes desde USD 105.300 y cuatro ambientes desde 202.300 dólares”.

Algunos desarrolladores ofrecen financiación privada: por un lado en dólares, que implica un pago del 60% de la unidad y el saldo en cuotas, y por otro lado mixto, en el cual el pago inicial de la unidad, es del 40% en dólares y el remanente se convierte en pesos y se abona en hasta 30 cuotas ajustables según la variación del Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Algunos desarrolladores ofrecen opciones de pago en dólares y mixto, con anticipo en moneda extranjera y saldo en pesos ajustable por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción

En un proyecto culminado en Villa Santa Rita: Fresias Garden, con 15.000 m2 totales y unidades desde 1 a 4 ambientes, los costos del m2 oscilan en USD 2.300, y están listos para escriturar “Tenemos financiación propia en pesos donde una persona ingrese a la unidad con un 50% de anticipo y luego le quedan cuotas pesificadas ajustables mediante a mecanismo de actualización en 36 meses, cubriendo gran parte de la cuota con el monto de lo que sería un eventual alquiler”, comentó Guido Wainstein.

En Floresta, sobre la avenida Juan Bautista Alberdi al 3200, hay viviendas en ejecución desde USD 1.450 por un dos ambientes de 63 metros cuadrados.

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Los edificios que se edifican actualmente estarán listos para fines de 2023

Últimamente se culminó una obra en la Avenida Juan B. Justo al 5800 (Santa Rita), con unidades desde USD 1.700 el m2 a estrenar. La financiación propone que con un anticipo del 70% a la escritura y saldo a pagar en un año y medio.

Con precios de USD 2.400 por m2 se inició en abril la construcción de los pilotes de anclaje de la submuración del Edificio 1 de un proyecto ubicado en Villa Devoto. “En mayo comenzamos con el hormigón proyectado para varios sectores y recientemente levantamos las primeras columnas hormigonadas de la planta del subsuelo (estacionamiento). Estimamos contar con el 50% de la losa de planta baja colocada para fines de este mes” especificó a Infobae Alejandro Barbat, coordinador del proyecto Mil Aires de la desarrolladora Ecipsa.

Amenities y ventajas de valores de terrenos

Que haya muchos proyectos en ejecución también es porque el valor del metro cuadrado de los terrenos es menor (en Villa Devoto o Villa del Parque están en unos USD 500 m2) que en otras zonas como Palermo o Belgrano donde parten de un piso de 600 dólares.

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Entre los amenities no pueden faltar las áreas de coworking, un espacio vital para quienes se muden y que tengan buena conectividad para tele trabajar

Wainstein, añadió que “este fenómeno del auge del oeste se da fundamentalmente porque el costo de compra de un terreno en algún barrio de estos es menor al de zonas premium”.

“Con la pandemia se readecuaron algunos desarrollos porque para satisfacer la demanda deben ofrecer áreas de coworking para teletrabajo con buena conectividad. Y áreas libres, verdes o expansiones amplias de terrazas y balcones, con parrilla”, dijo a Infobae Germán Lorenzo, gerente comercial de Mil Aires.

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El solárium y la piscina son claves entre las áreas comunes, se prioriza mucho la conexión con el exterior desde que llegó la pandemia

Ignacio Nocito agregó que “dentro del modernismo están las viviendas que incluyen micro cines con funciones inteligentes, fogones y murales exteriores para embellecer no sólo al edificio sino también cooperar con el urbanismo y posicionamiento de cada barrio”.

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